मनीष शहा

अनपेक्षितपणे नोक-या जाणे, उत्पन्नात वाढ न होणे किंवा घट होणे आणि ‘अधिक बचत’ करण्याची गरज प्राधान्यक्रमावर येणे या कारणांमुळे 2020 मध्ये घर खरेदी करण्याचे चैतन्य काहीसे फिके पडले असावे. मात्र, म्हणतात ना, संकट ही कधी वाया घालवू नये अशी संधी असते. पर्यटन आणि मनोरंजनावरील खर्च कमी झाल्यामुळे अनेकांसाठी हे वर्ष अधिक बचतीचे ठरले.

गृहकर्जांचा विचार करायचा तर अधिकाधिक ग्राहक सध्या परतफेडीमध्ये अधिक लवचिकता व परवडण्याजोगे दर देणा-या पर्यायांच्या शोधात आहेत. गृहकर्जासाठी पर्यायाची निवड करताना विचारात घेतले पाहिजेत असे सहा मुद्दे येथे दिले आहेत:

1. घर भाड्याने घेणे आणि खरेदी करणे

कोविड साथीमुळे लोकांची आर्थिक सुरक्षिततेची इच्छा अधिक तीव्र झाली आहे. लोक सावधपणे खर्च करू लागले आहेत, पैसे चातुर्याने वापरू लागले आहेत. नोक-यांमध्ये तेवढे स्थैर्य नसताना घरभाडे भरत राहण्यापेक्षा स्वत:च्या मालकीच्या घरात राहणे अधिक सोयीचे असल्याने ग्राहक कायमस्वरूपी मालमत्ता तयार करण्याबद्दल विचार करून लागले आहेत.

भविष्यकाळात वर्क फ्रॉम होम ही कायमस्वरूपी व्यवस्था ठरू शकेल या शक्यतेमुळे स्वत:च्या मालकीचे पहिले घर घेण्यास किंवा आहे त्याहून अधिक मोठे घर घेण्यास बहुतेक ग्राहक प्राधान्य देत आहेत. सध्या आत्तापर्यंतचे सर्वांत कमी व्याजदर देऊ केले जात आहेत आणि बाजारपेठेत अत्यंत किफायतशीर रिअल इस्टेट व्यवहार सुरू आहेत. त्यामुळे घरासाठी भाडे भरत राहण्यापेक्षा स्वत:चे घर घेण्यास ग्राहकांना प्रोत्साहन मिळत आहे.

मालमत्तेच्या मूल्याच्या सुमारे 2-3 टक्के भाडे आकारले जाते, तर गृहकर्जाचे दर मालमत्तेच्या मूल्याच्या सुमारे 7 टक्के आहेत. 2-3 वर्षांपूर्वीपर्यंत ही तफावत 6 टक्क्यांहून अधिक होती. पूर्णपणे गणिती निकषांवर बघितल्यास, जर मालमत्तेच्या अधिमूल्यनाचा दर वर्षाला सरासरी 5 टक्क्यांहून कमी असेल, तर आजही अपार्टमेंट भाड्याने घेणे खरेदी करण्याच्या तुलनेत फायदेशीर आहे. मात्र, पक्का तळ ठोकण्यास प्राधान्य असेल आणि अपार्टमेंटचे पुनर्विक्री मूल्य तेवढा महत्त्वपूर्ण निकष नसेल, तर घर खरेदी करण्यासाठी सध्याचा काळ गेल्या दोन दशकांतील सर्वोत्तम काळ आहे.

मालमत्तेच्या किंमती कमी होत जाणे, उत्पन्नांतील वाढ (संथ आणि हळूहळू) आणि भारतात सध्या आत्तापर्यंतचे सर्वांत कमी व्याजदर आहेत. त्यामुळे घर खरेदी करण्यासाठी ही वेळ उत्तम आहे. भारतीय ग्राहकांपुढे सध्या असलेल्या विविध दरबिंदूंवरील मालमत्तांचा समूह बघता, पुढील काही वर्षांत अखेरच्या ग्राहकाद्वारे चालना मिळून गृहकर्ज विभागात भक्कम वाढ होणार आहे.

2. तुमचा कर्जदाता विश्वासार्ह आहे का?

गृहकर्ज उपलब्ध करून घेताना सहसा ग्राहक कर्जदात्याशी अनेक दशकांच्या संबंधाचा वायदा करतात. म्हणूनच ब्रॅण्डचा अनेक वर्षांचा वादातीत लौकिक आणि सखोल ट्रॅक रेकॉर्ड यांवर उभारलेला भक्कम पाया असलेला सहयोगी निवडणे खूपच महत्त्वाचे आहे.

कर्जदाता निवडताना कमी व्याजदर हा एकमेव निकष ठेवणे उपयोगाचे नाही. कारण, तरल (फ्लोटिंग) दर काळाच्या ओघात किंवा संथगतीने वाढूही शकतात. हे सरासरी 15-20 वर्षे चालणारे कर्ज आहे हे लक्षात घेऊन विश्वासाचा लौकिक असलेला आर्थिकदृष्ट्या भक्कम कर्जदाता निवडल्यास कर्जाच्या मुदतीत दरांमध्ये तुलनेने कमी बदल होतील याची खात्री करता येते.

कर्जदात्याच्या रि-रेटिंगमुळे कर्जदाराचे व्याजदर 200 ते 300 बेसिक पॉइंट्सनी वाढल्याची उदाहरणे आहेत. कर्जदात्याचे रि-रेटिंग झाल्याने त्याला भराव्या लागणा-या जास्तीच्या व्याजदरांतील वाटा ग्राहकांनाही उचलावा लागतो. म्हणूनच कर्ज देण्याच्या व्यवसायांमध्येही मोठ्या प्रमाणात एकत्रीकरण दिसून लागले आहे.

यात ग्राहक आर्थिकदृष्ट्या सशक्त, विश्वासार्ह घटकांकडून कर्ज घेतात. म्हणूनच घर खरेदी करताना तुम्हाला केवळ विकासकांच्या विश्वासार्हतेचे मूल्यमापन करून पुरणार नाही, तर कर्जदात्यांची विश्वासार्हताही पारखणे आवश्यक आहे.

3. परवडण्याजोगे दर हा निर्णय प्रक्रियेचा मोठा भाग

तुम्हाला कर्ज आरामात परवडण्याजोगे आहे की नाही याचे मूल्यमापन करण्यासाठी खालील मुद्दयांवर विचार करा:

• तुम्हाला घरासाठीचे डाउन पेमेंट तातडीने करणे शक्य आहे का? जर नसेल, तर कर्जदाता तुम्हाला हप्त्यांमध्ये डाउन पेमेंट करण्याचा पर्याय देत आहे का?

• मासिक हप्त्याचा हिशेब करण्यासाठी तसेच तुम्ही बचतीतून पैसे न काढता किंवा दैनंदिन खर्चात कपात न करता हा मासिक हप्ता आरामात भरू शकता की नाही हे बघण्यासाठी व्याजदर विचारात घेणे महत्त्वाचे आहे.

• काही कर्जदाते 25 वर्षांची कमाल मुदत देतात, तर काही 30 वर्षांपर्यंत मुदत देतात. मुदत जेवढी अधिक, तेवढा मासिक हप्ता कमी होतो. तुम्ही 25 किंवा 30 वर्षांचे कर्जदार असाल, तर तुम्हाला दीर्घ मुदतीचा विचार करता येईल. यामुळे तुमचा ईएमआय कमी होईल आणि घरखरेदी अधिक परवडण्याजोगी ठरेल. मात्र, कर्जाची मुदत वाढवून घेतल्यामुळे घराच्या मालकीसाठी करावा लागणारा एकूण खर्च वाढत जातो. हा सगळा हिशेब विचारपूर्वक करणे आवश्यक आहे.

• ज्या ग्राहकांना स्वत:ला मोठा काळ राहण्याच्या उद्दिष्टाने घर खरेदी करायचे आहे त्यांनी सुरुवात कमी ईएमआयपासून करून नंतर कर्जाच्या मुदतीमध्ये तो वाढवत नेण्याचा पर्याय उपलब्ध आहे का हे तपासून घ्यावे. यामुळे तुम्हाला भविष्यकाळातील गरजांना पुरेसे ठरेल असे मोठे घर सध्या परवडू शकेल अशा खर्चात खरेदी करण्याची मुभा मिळते.

• बँक काही अनुदान योजना देऊ करत असेल, तर घराचा ताबा मिळेपर्यंत ईएमआय भरावे न लागण्याचा लाभ मिळतो पण त्या बदल्यात घरासाठी भराव्या लागणा-या एकूण किंमतीत वाढ होते. ताबा मिळेपर्यंत ईएमआय नसल्याने सुरुवातीला ते परवडण्याच्या दृष्टीने चांगले होते पण त्यासाठी दीर्घकाळात अधिक रक्कम भरण्याची तुमची तयारी आहे का? मालकीसाठी करावा लागणारा एकूण खर्च आणि मासिक हप्ता यांच्यात समतोल राखणे अत्यंत महत्त्वाचे आहे.

तुम्हाला कर्जाच्या परतफेडीत लवचिकता मिळत आहे का?

अनेकदा ग्राहक त्यांच्या स्वप्नातील नवीन घर खरेदी करण्यासाठी किंवा अद्ययावत करण्यासाठी सध्याच्या मालकीच्या घराच्या विक्रीवर अवलंबून असतात. या दृष्टीने परतफेड योजना तयार करण्याची लवचितकता आहे का हे कर्जदाता निवडताना बघून घ्या.

वेगळ्या शब्दांत सांगायचे तर, सध्याच्या मालमत्तेच्या विक्रीसारखी मोठी घटना झाल्यास, त्यानुसार तुम्ही तुमचे स्वत:चे योगदान वाढवू किंवा घटवू शकता का? सध्याची मालमत्ता विकली जाण्यास किती वेळ लागेल याबद्दल तुम्हाला खात्री नसेल, तर हे अधिक महत्त्वाचे आहे. तेव्हा अंगभूत पुरेशी लवचिकता खूपच मोलाची आहे.

याशिवाय, विवेकी खर्च अधिक असताना, तुमच्या ईएमआयमध्ये पूर्वनियोजित खंड घेण्याचा पर्याय आहे का हे तपासून बघा. त्यामुळे तुमच्या पतअर्हतेवर परिणाम न होता परतफेड करण्याची लवचिकता तुम्हाला प्राप्त होईल.

चांगली विमा योजना निवडा

सुयोग्य विमा (आयुर्विमा व आरोग्यविमा दोन्ही) करून घेणे हे नेहमीच महत्त्वाचे आहे. मात्र, आपण कर्ज घेतो तेव्हा हे अधिकच महत्त्वाचे ठरते. गृहकर्जासाठी विमा संरक्षण निवडताना विचारात घ्यावेत असे काही मुद्दे:

• गृहकर्ज हे खूप मोठे ओझे होणार नाही अशा रितीने तुम्ही विमा संरक्षण घेतले आहे का, हे महत्त्वाचे आहे. मुख्य कमावत्या व्यक्तीला काही झाले, तर घराचे रूपांतर रोख पैशात करणे आवश्यक होईल का? तुम्ही यापूर्वी ज्या रकमेचा आयुर्विमा घेतला आहे, त्यात घरखरेदीच्या निर्णयाचा विचार झालेला नाही, कारण तो आयुर्विमा त्याच्या बराच आधी घेतलेला आहे, हे लक्षात घ्या. सध्याचे संरक्षण हे जीवनशैली कायम राखण्याच्या दृष्टीने घेतलेले असेल, तर नवीन कर्जाच्या रकमेएवढे संरक्षण घेणे कधीही चांगले. म्हणजे दोन्ही विमा योजना परस्परांसाठी एक्स्लुजिव राहतील.

• हे संरक्षण घेण्यासाठी तुम्हाला किती पैसे मोजावे लागत आहेत? तुम्हाला व तुमच्या कुटुंबाला अधिक सुरक्षित ठेवण्यासाठी व तुमच्या मन:शांतीसाठी बाजारपेठेत उपलब्ध असलेले सर्वोत्तम पर्याय कोणते?

कर्जवितरणानंतरच्या सेवा

तुमच्या कर्जदात्यांसोबतच्या आंतरक्रिया केवळ पहिल्या काही वितरण किंवा परतफेडीपुरत्या मर्यादित नसतात. हा एक लांबचा प्रवास आहे आणि यात कर्जदाता व कर्जदार यांच्यात भक्कम सहाय्य व सातत्यपूर्ण संवादाची हमी दिली जाते. केवळ सध्या अस्तित्वात असलेल्या योजना किंवा दररचनेच्या आधारे गृहकर्ज पुरवठादार निवडणे योग्य ठरणार नाही.

गेल्या काही वर्षात बरेच बदल झाले आहेत आणि अलीकडील काळातील गृहकर्ज ग्राहकांच्या परीक्षण व अनुभवांद्वारे कर्जदात्याद्वारे दिल्या जाणा-या वितरणउत्तर सेवांबाबत अधिक अचूक मूल्यमापन करणे शक्य आहे.

• सहसा निर्माणधीन घरांसाठी कर्जे घेतली जातात. यात बांधकाम जसे पुढे जाते, तसे टप्प्याटप्प्याने वितरण केले जाते. कर्जदाता तंत्रज्ञानाच्या दृष्टीने किती अद्ययावत आहे आणि विकासक व कर्जदाता यांच्यात किती समन्वय आहे हे घटक विचारात घ्या, जेणेकरून, बांधकामाशी निगडित पेमेंट्स कटकटीची होणार नाहीत. अनेकदा विकासक व कर्जदाता यांच्यात समन्वय साधून देण्याचे काम ग्राहकाच्या खांद्यावर येऊन पडते आणि ही प्रक्रिया खूप वेळखाऊ असते हे मी स्वत: एक ग्राहक व कर्जदार असल्याने तुम्हाला सांगू शकतो. यांमध्ये सध्याच्या कंपन्यांना सुधारणेस खूप वाव आहे.

• तुमच्या कर्जदात्याच्या डिजिटल परिसंस्थेकडून स्वयंसहाय्यता मिळवणे कितपत सोपे आहे? तुम्हाला कर्जपत्रक हवे असेल, तुमचे उर्वरित कर्ज किती आहे हे बघायचे असेल, टॉप-अपसाठी अर्ज करायचा असेल, तर ही स्वयंसहाय्यता महत्त्वाची आहे. आणि सर्वांत महत्त्वाचे म्हणजे यूजर इंटरफेस वापरण्यास सोपा व वेगवान आहे का?

गृहकर्ज घेताना डोक्यात येणारे हे काही सर्वांत महत्त्वाचे मुद्दे आहेत. थोडक्यात, तुमच्यासाठी सर्वांत महत्त्वाचे आहे ते तुम्हाला दिले जात आहे का?

(लेखक हे 'गोदरेज हाउसिंग फायनान्स'चे एमडी आणि सीईओ आहेत)