सेक्शन : संपत्ती नियोजन

ॲड. रोहित एरंडे.
rohiternade@hotmail.com

अनेकदा सोसायटीच्या बैठकीमध्ये सभासद आणि व्यवस्थापन समिती यांच्यात वादविवाद होतात. अनेकदा यामागचे मुख्य कारण मेंटेनन्स, ट्रान्स्फर फी आदी आर्थिक बाबीच असतात.

गृहनिर्माण सोसायट्यांना द्याव्या लागणाऱ्या प्राप्तिकराबाबतही आतापर्यंत संभ्रम होता. त्यामुळेही वादाचे प्रसंग उद्भवत. आता याबाबतीत सर्वोच्च न्यायालयाने दिलेल्या निर्णयामुळे गृहनिर्माण सोसायट्यांना प्राप्तिकरात मोठा दिलासा मिळाला आहे.

सोसायटी आणि सभासद यांच्यामधील वाद हे बहुतांशी वेळा ट्रान्स्फर फी (हस्तांतर शुल्क), मेंटेनन्स शुल्क (मासिक देखभाल खर्च) आणि नॉन-ऑक्युपन्सी चार्जेस (ना-वापर शुल्क) या आर्थिक कारणांशीच निगडित असतात.

याबाबतीतील कायद्यानुसार, ट्रान्स्फर फी ही जास्तीत जास्त २५ हजार रुपये इतकीच घेता येते. सोसायटीमध्ये मेंटेनन्स किती असावा, हे कायदा सांगत नाही.

मात्र, मेंटेनन्स सर्वांना समान असावा आणि ना-वापर शुल्क हे मेंटेनन्स शुल्काच्या १० टक्के इतकेच घेता येते.

परंतु, जेव्हा अशा आणि कॉमन फंड आदींच्या रकमा सोसायट्यांना सभासंदाकडून मिळतात, तेव्हा त्यांच्यावर सोसायट्यांनी परस्परसंबंधांच्या म्हणजेच ‘डॉक्टरीन ऑफ म्युच्युॲलिटी’ (doctrine of mutuality) या तत्वानुसार प्राप्तिकर भरणे कायद्याने गरजेचे आहे की नाही, या संदर्भात सोसायट्यांमध्ये संभ्रम असल्याचे दिसून येते.

हा प्रश्न सर्वोच्च न्यायालयापुढे प्राप्‍तिकर अधिकारी मुंबई विरुद्ध व्यंकटेश प्रिमायसेस को. ऑपेराटीव्ह सोसायटी या याचिकेच्या निमित्ताने नुकताच उपस्थित झाला. (दिवाणी अपील क्र. २७०६/२०१८).

अखेर या निमित्ताने या बाबतच्या अनेक याचिकांवर एकत्र सुनावणी घेऊन न्या. आर.एफ. नरिमन आणि न्या. नवीन सिन्हा यांच्या खंडपीठाने वरील प्रश्नाचे नकारार्थी उत्तर देऊन, गृहनिर्माण सोसायट्यांना मोठा दिलासा दिला. याबाबत सविस्तर माहिती घेऊ या.

प्रकरणाची पार्श्वभूमी

या प्रकरणाची पार्श्वभूमी परत एकदा महाराष्ट्र सरकारच्या नऊ ऑगस्ट २००१ रोजीच्या अध्यादेशाकडे जाते.

सोसायटीमधील प्लॉट किंवा फ्लॅट किंवा दुकान विकताना सभासदांकडून ट्रान्स्फर फीच्या नावाखाली भरमसाठ रकमा आकारल्या जाण्यावरून अनेक तक्रारी आल्यामुळे महाराष्ट्र सरकारने नऊ ऑगस्ट २००१ रोजी अध्यादेश काढून जास्तीत जास्त २५ हजार रुपये इतकीच फी आकारता येईल, असे स्पष्ट केले; तसेच ना-वापर शुल्क हे मेंटेनन्स शुल्काच्या दहा टक्के इतकेच घेता येईल, असेही स्पष्ट केले.

मुंबई उच्च न्यायायालयाने वेळोवेळी या अध्यादेशाला वैध ठरवून सोसायट्यांना चपराक दिली आहे. मात्र, येथे मुद्दा होता प्राप्तिकराचा अर्थात इन्कम टॅक्सचा. येथे सोसायटी आणि इन्कम टॅक्स विभाग यांच्यामध्ये एकमत नव्हते.

सोसायट्यांचे म्हणणे होते, की वरील रकमेपेक्षा जास्त रक्कम आकारली असेल, तर तेवढ्यावरच इन्कम टॅक्स आकारता येईल; सर्व रकमेवर नाही.

एका याचिकेमध्ये इन्कम टॅक्स विभागाने पवित्रा घेतला, की १० टक्के या विहित मर्यादेपेक्षा सोसायटीने ना-वापर शुल्क जास्त घेतले; तसेच ट्रान्स्फर फीदेखील अतिरिक्त आकारली असल्यामुळे त्यास ‘डॉक्टरीन ऑफ म्युच्युॲलिटी’ लागू होणार नाही आणि सोसायटीला करसवलत मिळणार नाही.

इन्कम टॅक्स ट्रायब्युनलनेदेखील याच कारणास्तव सोसायटीला करसवलत देण्याचे नाकारताना पुढे असेही नमूद केले, की हा अध्यादेश फक्त सहकारी गृहनिर्माण सोसायट्यांना लागू होतो आणि नवीन (प्रपोज्ड) खरेदीदार-सभासद असतो, तो अद्याप सभासद झाला नसल्यामुळे त्याने दिलेल्या ट्रान्स्फर फीवर करसवलत देता येणार नाही.

मात्र, मुंबई उच्च न्यायालयाने हा आदेश रद्द करताना नमूद केले, की नवीन खरेदीदार-सभासदाने ट्रान्स्फर फी भरली असली, तरी त्यास वरील तत्व लागू होते आणि सोसायटीला करामध्ये सवलत मिळाली पाहिजे, मात्र नियमाबाहेर घेतलेल्या अतिरिक्त शुल्कावर करआकारणी होईल.

या निकालास इन्कम टॅक्स विभागातर्फे सर्वोच्च न्यायालयात आव्हान देताना प्रतिपादन करण्यात आले, की ट्रान्स्फर फी, मेंटेनन्स शुल्क, ना-वापर शुल्क, कॉमन फंड आदींसाठी सोसायट्यांनी स्वीकारलेल्या रकमा त्यांच्या बिझनेस उत्पन्नात येत असल्यामुळे, त्यातून त्यांना नफा मिळतो आणि हे त्यांचे अतिरिक्त उत्पन्न होते, त्यामुळे ते करपात्र होते आणि त्यांना करसवलत मिळू शकत नाही.

म्युच्युॲलिटी तत्व काय सांगते?

या निकालामध्ये सर्वोच्च न्यायालयाने ‘डॉक्टरीन ऑफ म्युच्युॲलिटी’ या इन्कम टॅक्समधील महत्त्वाच्या संकल्पनेचा उहापोह केला आहे. कारण या संकल्पनेभोवतीच हा निकाल फिरतो आहे. पाश्चात्य देशांतील या संकल्पनेचा सर्वोच्च न्यायालयाने

‘‘Where a number of persons combine together and contribute to common fund for financing of some venture or subject and in this respect have no dealing or relation with any outside body, then any surplus returned to those persons cannot be regarded in any sense as profit’’

असा केला आहे. (संदर्भ : सीआयटी विरुद्ध मे. बंकीपूर क्लब लि. (१९९७) ५ एस.एस. सी. ३९४)
थोडक्यात, जेव्हा काही लोक एकत्र येऊन स्वतःसाठी काहीतरी योजना, उपक्रम सुरू करतात आणि त्यासाठी काही योगदान देतात आणि त्यातून मिळणारा फायदा हा त्यांच्याच योगदानाचे एक स्वरूप असते, तेव्हा त्याला अतिरिक्त उत्पन्न म्हणता येणार नाही.

सोसायटींबाबतीत ढोबळमानाने बोलायचे झाले, तर सर्व सभासद एकत्र येऊन सोसायटी स्थापन करतात आणि सोसायटीचे कामकाज चालण्यासाठी वरीलप्रमाणे वेगवेगळ्या स्वरूपाने पैसे स्वीकारतात आणि त्यातून खर्च करतात.

खर्च वजा जाता काही रक्कम उरली, तर त्याला सोसायटीचे अतिरिक्त उत्पन्न म्हणता येणार नाही, उलट अशी रक्कम ही कठीणप्रसंगी किंवा आकस्मिक खर्चासाठी उपयोगी पडते.

जेव्हा एखाद्याचे सभासदत्व कोणत्याही कारणाने रद्द होते, तेव्हा आपोआपच त्याला असे फायदे मिळणे बंद होते, असेही न्यायायालने पुढे नमूद केले.

स्पोर्टस क्लबसाठीही महत्त्वाचा निकाल

स्पोर्टस क्लबबाबतीतही असे अनेक प्रसंग येत असतात, त्यामुळे अशा क्लबसाठीही हा निकाल अभ्यास करण्यासारखा आहे.

एखाद्या स्पोर्टस क्लबमध्ये खेळाबरोबरच मद्यविक्री करणारे रेस्टॉरंट, कॅंटीन अशा सुखसोयी सभासदांसाठी सशुल्क पुरविल्या जातात; तसेच क्लबची एखादी इमारत भाड्याने देऊन त्याचेही उत्पन्न मिळते, तसेच प्रवेश फीसुद्धा आकारली जाते.

या सर्व सुखसोयी सभासदांच्या सोयीकरिता असतात आणि त्यातून व्यावसायिक दृष्टीकोन ठेवून नफा कमविणे हा उद्देश क्लबचा नसतो, त्यामुळे खर्च वजा जाता अतिरिक्त उत्पन्न शिल्लक राहिले, तरी असे उत्पन्न हे करवलतीस पात्र ठरते, कारण याचा फायदा सर्व सभासदांना होत असतो, या ‘बंकीपूर’ प्रकरणाच्या निकालाचा आधार सर्वोच्च न्यायालयाने घेतला; तसेच ‘सीआयटी विरुद्ध कॉमन एफ्फ्लुएंट ट्रीटमेंट प्लांट (ठाणे-बेलापूर) असोसिएशन’ या मुंबई उच्च न्यायालयाच्या २०१० मधील निकालाचादेखील आधार घेतला.

ठाणे-बेलापूर पट्ट्यामधील काही औद्योगिक कारखान्यांनी एकत्र येऊन औद्योगिक सांडपाण्यावर प्रक्रिया करण्यासाठी एक कंपनी स्थापन करून मध्यवर्ती यंत्रणा उभारण्याचा निर्णय घेतला, ज्याचा फायदा सर्वांना होईल; कारण प्रत्येक कारखान्याला अशी यंत्रणा उभी करणे शक्य नसते.

अशा कंपनीचे उरणारे अतिरिक्त उप्तन्नदेखील वरील तत्वाप्रमाणे करसवलतीस पात्र असेल, कारण कंपनीचे उद्दिष्टच हे सर्वांना मध्यवर्ती यंत्रणा पुरविण्याचे आहे आणि त्यासाठी लागणारा खर्च हे सभासदाच करतात. यासाठी कोणत्याही त्रयस्थ पार्टीबरोबर व्यवहार होत नाहीत, असा निकाल मुंबई उच्च न्यायालायने दिला.

ट्रान्स्फर फी नक्की कोणी द्यावी?

सर्वोच्च न्यायालयाने असेही नमूद केले आहे, की ट्रान्स्फर चार्जेस हे बाहेर पडणाऱ्या सभासदाने द्यायचे असले, तरी सोयीकरिता आत येणाऱ्या नव्या सभासदाने त्यातील काही भाग दिला, तर त्याचा अर्थ तो सोसायटीचा नफा होत नाही.

कारण नवे सभासदत्व मान्य झाल्यावरच त्या रकमेचा उपयोग केला जातो. सभासदत्व मान्य नाही झाले, तर अशी रक्कम परत करावी लागते. त्याचप्रमाणे एखादा सभासद स्वतः जागा न वापरता दुसऱ्याला भाड्याने देतो म्हणून ना-वापर शुल्क आकारले जाते, ज्याचा उपयोग हा सोसायटीच्या देखभालीकरीताच केला जातो; तसेच एखादा सभासद जागा विकताना त्याच्याकडून नियमाप्रमाणे कॉमन फंडासाठी काही रक्कम आकारली जात असेल, तर अशा फंडाचा उपयोगदेखील आपत्कालीन खर्चाकरिता केला जातो.

थोडक्यात, अशा रकमा घेण्यामागे सोसायटीच्या देखभालीचा खर्च चालावा आणि सर्व सभासदांनाच त्याचा अंतिम फायदा व्हावा, हा उद्देश असतो. त्यामुळे अशा रकमा करसवलतीस पात्र आहेत; तसेच ज्या कारणाकरिता सोसायट्यांनी पैसे घेतले, त्याचा वापर अन्य कारणांकरिता केला, असेही प्रकरण इन्कम टॅक्स विभागाचे नसल्याचे सर्वोच्च न्यायालयाने पुढे नमूद केले.

न्यायालयाने २००१ चा अध्यादेश हा फक्त सहकारी गृहरचना सोसायट्यांनाच लागू होईल, या मुंबई उच्च न्यायालयाच्या मताशीदेखील सहमती दर्शविली.


तज्ज्ञ व्यक्तींचा सल्ला घेणे अत्यावश्‍यक!

सद्यःस्थितीमध्ये वरील निकाल हा सोसायट्यांसाठी नक्कीच दिलासादायक आहे, यात शंका नाही. अपार्टमेंटबाबतीत हस्तांतर शुल्क, ना-वापर शुल्क द्यावेच लागत नसल्याने तिथे हे प्रश्न उपस्थित होत नाहीत. कायदेशीर पद्धतीने पैसे वाचणार असतील, तर त्याबाबत कोणाचे दुमत असण्याचे कारण नाही.

अर्थात, इन्कम टॅक्ससारख्या किचकट कायद्याशी हा विषय संबंधित असल्यामुळे त्यातील तज्ज्ञ मंडळींचाच सल्ला घेण्याशिवाय पर्याय नाही; तसेच प्रत्येक प्रकरणातील तथ्ये वेगळी असल्याने एखाद-दुसऱ्या किरकोळ फरकानेदेखील सवलत मिळण्यावर परिणाम होऊ शकतो. त्यामुळे तज्ज्ञ व्यक्तींचा सल्ला घेणे अत्यावश्‍यक आहे.

(लेखक कायद्याचे अभ्यासक आहेत. मोबाईल ९८२३३७००२८)
-------