सध्या सर्व सोसायट्यांमध्ये एकच चर्चा ऐकायला मिळते आणि ती म्हणजे जागेचा पुनर्विकास. बऱ्याचदा आपल्या जागेचा पुनर्विकास होऊ शकेल का नाही किंवा पुनर्विकास करायचा झालाच तर सुरुवात कुठून आणि कशी करायची ही मोठी समस्या असते. त्या निमित्ताने थोडी माहिती देण्याचा प्रयत्न...

पुनर्विकासाआधी हे तपासा
१) तुमच्या सोसायटीचा कन्व्हेयन्स झाला आहे आणि प्रॉपर्टी कार्डवर सोसायटीचे नाव आहे
२) तुमचा प्लॉट शहराच्या मध्यवस्तीत (गावठाणात) आहे की, मध्यवस्ती बाहेर
३) मेट्रो स्टेशन पासून ५०० मीटरच्या आत आहे की, बाहेर
४) प्लॉट समोरील (किंवा बाजूचा) रस्ता किती रुंद आहे
५) तुमच्या प्लॉटचे क्षेत्रफळ किती आहे, त्यावर किती एफएसआय वापरला आहे

एफएसआय म्हणजे काय?
एफएसआय म्हणजे Floor Space Index. थोडक्यात एखाद्या जागेवर त्या जागेच्या कितीपट बांधकाम करू शकता तो निर्देशांक. समजा तुमच्या परिसरात तुमच्या जागेवर एफएसआय जर १ असेल तर त्याचा अर्थ तुम्ही तुमच्या जागेवर, सर्व मजल्यांवर मिळून, जास्तीत जास्त तुमच्या जागेच्या (प्लॉटच्या) क्षेत्रफळा इतकेच बांधकाम करू शकता. तोच जर ४ एफएसआय असेल तर सर्व मजल्यांवर मिळून, जास्तीतजास्त तुमच्या जागेच्या क्षेत्रफळाच्या चौपट बांधकाम करू शकता.

पुनर्विकास कधी शक्य होतो?
पुनर्विकास शक्य होण्यासाठी तुमच्या प्लॉटवर जास्तीचा एफएसआय उपलब्ध होणे आवश्यक असते. जेणे करून विकसक तुम्हाला तुमची आहे तेवढी जागा व थोडी अधिकची जागा स्वखर्चाने बांधून देऊन उरलेली जागा(सदनिका) विकून बांधकामाचा खर्च वजा जाता चार पैसे कमवू शकेल. जर तुमच्या प्लॉटला लागूनचा (समोरील किंवा बाजूचा) रस्ता ९ मीटर किंवा त्यापेक्षा जास्त रुंद असेल तर तुम्हाला नक्कीच बऱ्यापैकी एफएसआय मिळू शकतो.

सदस्यांना सूचना
१) पुनर्विकासासंदर्भातली अपेक्षा किंवा सूचना गोळा करणे, शक्यतो ते लेखी स्वरूपात असावे. विशेष सर्वसाधारण सभेत यावर चर्चा घडवून आणावी
२) वैयक्तिक फ्लॅट, दुकानधारक आणि वास्तुविशारद किंवा स्थापत्य अभियंता यांच्या उपस्थितीत प्रत्येक जागेचे मोजमाप करून कार्पेटएरिया नक्की करावा त्या-त्या फ्लॅट किंवा दुकानधारकाची सही घ्यावी
३) आर्किटेक्ट किंवा सिव्हिल इंजिनिअर यांच्या मदतीने नव्या वास्तूचे/बांधकामाचे तपशील तयार करावे
४) कशा प्रकारच्या सोयी-सुविधा हव्या आहेत त्याची एक यादी तयार करा
५) बांधकामाच्या तपशीलाखेरीज इतर अनेक तपशील विकसकांकडून मागवणे गरजेचे असते. जसे की पुनर्विकासासाठी लागणारा वेळ, होणार विलंब, राहण्यासाठी पर्यायी जागेची व्यवस्था, स्थलांतराचा खर्च आदी बाबी
६) या काळात प्रॉपर्टी टॅक्स लागणार नाही याची खबरदारी विकसकानेच घेणे अपेक्षित असते.
७) सर्वसाधारणपणे विकसकाने देऊ केलेल्या विद्यमान व अधिकच्या जागेवरची स्टॅम्प ड्युटी, रजिस्ट्रेशन चार्जेस आणि जीएसटी विकसकच भरतो. परंतु तसा स्पष्ट उल्लेख त्याच्या ऑफरमध्ये आहे याची खात्री करावी.
८) मजल्यांचा नकाशा विकसकांकडून प्रस्तावित इमारतीचा, सदनिकांचा, मजल्यांचा नकाशा अवश्यमागून घ्या.
९) आजकाल सर्व विकसकांना त्यांचा प्रत्येक (५०० चौ. मीटर किंवा अधिकच्या जागेवरील) प्रकल्प रेराअंतर्गत रजिस्टर करावा लागतो. त्यात विद्यमान सदस्यांना देखील रेराअंतर्गत रजिस्टर करण्यासाठी आग्रह धरावा.

विकसकाची निवड कशी करावी

१) विश्वासार्हता किंवा सचोटी
२) बांधकामाची गुणवत्ता
३) आर्थिक क्षमता
४) प्रस्ताव (देऊ केलेली जास्तीची जागा किती आहे, आणि सोयी-सुविधा किती चांगल्या आहेत) चांगला असावा
५) सदनिकांचा किंवा मजल्याचा नकाशा व्यवस्थित असावा

अडथळे दूर करा
बऱ्याच सोसायट्यांमध्ये वैयक्तिक मतभेद व भांडणे पुनर्विकासाच्या आड येतात. मतभेद, भांडणे, मान-अपमान बाजूला ठेऊन सर्वांनी एकत्र येऊन काम करणे अपेक्षित असते. सर्व सदस्य एकत्र आले तर अशक्य गोष्टी सुद्धा शक्य होतात. तसेच इतरांच्या विचारांचा किंवा मतांचा आदर करावा. तर्कशुद्ध आणि सारासार विचार करून सर्वानुमते निर्णय घ्यावेत.

नंदकुमार यादवाड
लेखक सिव्हिल (स्ट्रक्चरल) इंजिनिअर आहेत.