जशी काँक्रिटच्या जंगलातील घरे जुनी होतील, तशी ३०-४० वर्षांनंतर ती पुन्हा त्याच प्रकारे बांधावी लागतील. अशा वेळी घरमालकाला २०१७ च्या अर्थसंकल्पात केंद्र सरकारने प्राप्तिकर कायद्यात अंतर्भाव केलेल्या कलम ४५(५ए)चा आधार घेऊन घराचा पुनर्विकास (रिडेव्हलपमेंट) करण्यासाठी बांधकाम व्यावसायिकांबरोबर संयुक्त विकास करार (Joint development agreement) करता येतो.

त्याद्वारे घराच्या पुनर्विकासाचा आराखडा तयार करून जुन्या घराच्या मोबदल्यात नवे सुविधांयुक्त मोठे घर, तसेच मोठी रोख रक्कमदेखील पदरात पाडून घेता येते व या मोबदल्यात दीर्घकालीन भांडवली लाभ होऊनही काहीही प्राप्तिकर भरावा लागत नाही, ही अशक्य वाटणारी बाब आता सहजशक्य होत आहे. म्हणून यात सतर्कतेने संयुक्त विकास करार करणे आवश्यक आहे. हा फायदा आता फक्त व्यक्ती व संयुक्त कुटुंब पद्धतीसाठीच उपलब्ध आहे.

हा बदल येण्याअगोदर सर्वसाधारणपणे ज्या वर्षी मालकाकडून मालमत्ता जमीन/इमारत/घर प्राप्तकर्त्याला हस्तांतरित केली जात होती, त्या वर्षीच भांडवली लाभावर प्राप्तिकर भरावा लागत होता.

त्यामुळे बांधकाम व्यावसायिकांकडून प्रकल्पांतर्गत कोणतीही रक्कम मिळाली नसतानाही; तसेच बांधकाम प्रकल्प पूर्ण होण्यास बऱ्याच वर्षांचा कालावधी लागणार असतो, हे माहीत असताना घरमालकांना पैशांची पर्यायी व्यवस्था करून व्यवहारातील पूर्ण मूल्यावर संपूर्ण प्राप्तिकर भरावा लागत होता; जे अनेक केसेसमध्ये शक्य नव्हते व न्याय्यही नव्हते. म्हणून अशा समस्येचे निराकरण करण्यासाठी हा महत्त्वपूर्ण बदल करण्यात आला आहे.

संयुक्त विकास करारांचे करदायित्व

जेव्हा एखादी व्यक्ती किंवा हिंदू अविभक्त कुटुंब पद्धती, बांधकाम व्यावसायिक किंवा संयुक्त विकसकासोबत संयुक्त विकास करार (JDA) करत असेल, ‘तरच’ ज्या वर्षात प्रकल्प पूर्ण होऊन प्रकल्पाच्या पूर्णत्वाचा दाखला संपूर्ण किंवा काही भागासाठी जारी केला जाईल, त्याच वर्षात भांडवली मालमत्ता सक्षम प्राधिकाऱ्याकडून हस्तांतरित केली जाते, असे आता मानले जात आहे. त्यामुळे जोपर्यंत पूर्णत्वाचा दाखला मिळत नाही, तोपर्यंत भांडवली लाभ होत नाही, हे स्पष्ट करण्यात आले आहे.

भांडवली लाभ कसा काढला जातो?

व्यावहारिक उदाहरणाने पाहू या. श्री. अतुल यांनी २७ सप्टेंबर १९८५ रोजी एक सदनिका १० लाख रुपयांना एका सोसायटीत विकत घेतली होती. एक एप्रिल २००१ रोजी या सदनिकेची किंमत २५ लाख रुपये होती. १० जून २०१७ रोजी या सोसायटीने ठराव करून सर्व घरे पुनर्बांधणीसाठी एका विकसकाला द्यायचे ठरविले.

सात नोव्हेंबर २०१८ रोजी विकसकाने प्रत्येक सदनिकाच्या मालकाबरोबर संयुक्त सुधारणा विकास करार केला. त्यात दोघांनाही विकसक मानण्यात आले होते. १२ फेब्रुवारी २०२३ रोजी बांधकाम पूर्ण झाले व २६ जानेवारी २०२४ रोजी बांधकाम पूर्णत्वाचा दाखला मिळाला. या करारानुसार श्री. अतुल यांना पूर्वीच्या घराच्या मोबदल्यात जुन्या घराच्या क्षेत्रफळाऐवजी दीडपट अधिक क्षेत्रफळाचे घर मिळाले आणि वर २० लाख रुपये रोख मिळाले. २६ जानेवारी २०२४ रोजी या घराची मुद्रांक शुल्क किंमत एक कोटी रुपये होती.

भांडवली लाभ पुढील पद्धतीने काढला जाईल

क्र. तपशील रक्कम (रु.)

१) मोबदल्याची पूर्ण रक्कम :

अ) रोख स्वरूपात २०,००,०००

ब) मिळालेल्या वाढीव क्षेत्रफळाच्या घराचे पूर्णत्वाच्या दाखल्याचे दिवशी असणारे मुद्रांक शुल्क १,००,००,००० १.२०,००,०००

वजा

२) खरेदीची किंमत/भाववाढ निर्देशांकासह होणारी खरेदीची किंमत, मालमत्ता सुधारणेची किंमत/भाववाढ निर्देशांकासह होणारी मालमत्ता

२५,००,००० X ३४८/१०० = ८७,००,००० ८७,००,०००

(*२००१ चा निर्देशांक १०० २०२३-२४ चा निर्देशांक ३४८)

३) सुधारणेची किंमत ०

४) मालमत्ता हस्तांतराच्या संदर्भात झालेला खर्च ०

५) दीर्घकालीन भांडवली लाभ ३३,००,०००

वजा

६) कलम ५४ ते कलम ५४ जीबी अंतर्गत असणारी करमुक्ती, कारण पूर्ण दीर्घकालीन भांडवली लाभ घरात गुंतविला गेला आहे. १,००,००,०००

७) करपात्र अल्पकालीन/दीर्घकालीन भांडवली लाभ काही नाही

(टीप : *ज्यावेळी घर एक एप्रिल २००१ च्या अगोदर खरेदी केले असेल, तर एक एप्रिल २००१ रोजी असणारी

घराची बाजार किंमत मूळ घर खरेदीच्या किमतीऐवजी विचारात घेता येते, जे करदात्याच्या फायद्याचे असते.)