राष्ट्रीय मुद्रीकरण योजनेचे यश आणि ‘इन्‌व्हिट’ व ‘रीट’चा विस्तार हे परस्परांना लाभदायक ठरणारे चक्र आता सुरू झाले आहे. ही गुंतवणुकीची नवीन साधने भारतीय बाजारात येत आहेत. अर्थव्यवस्था आणि गुंतवणूकदारांचेही यातून हित साधता येईल.

देशात पायाभूत सुविधांची मोठी आवश्‍यकता असून त्याला चालना देण्यासाठी नीती आयोगाने १११ लाख कोटींचे उद्दिष्ट ठरवले आहे. सरकारी तरतूद आणि कर्जाबरोबरच त्यातील काही रक्कम अभिनव मार्गाने उभारण्यात येणार आहे.‘ॲसेट मोनेटायझेशन'' किंवा सरकारी मालमत्तेचे मुद्रीकरण हा त्यापैकी एक. या योजनेला प्रतिसाद मिळत असल्याने त्या मार्गाचे वेगळेपण जाणून घेणे सयुक्तिक ठरेल.

खासगी क्षेत्रातील भांडवलाचा ओघ पायाभूत सुविधांकडे वळविण्याचा मुद्रीकरण हा पर्याय आहे. सरकारी मालकीचे किंवा सार्वजनिक क्षेत्रातील कंपन्यांच्या मालकीचे अनेक प्रकल्प अधिक उत्पादक तत्त्वावर राबवून त्यांची कार्यक्षमता वाढू शकते. याचे साधे उदाहरण द्यायचे, तर सरकारी मालकीची अनेक स्टेडियम वर्षातील ९० टक्के काळ उपयोगात आणली जात नसतील. अनेक क्रीडाप्रकारांच्या प्रशिक्षणासाठी अशा स्टेडियमच्या उपयोगाचे व्यवस्थापन करणारी संस्था आली, तर खेळाडूंना तर लाभ होईलच, पण सरकारचे उत्पन्नही वाढेल. अशा प्रकारच्या अनेक मालमत्तांची गणना नीती आयोगाने केली आहे. या माध्यमातून २०२५पर्यंत सहा लाख कोटी रु. उभारण्याचे लक्ष्य आहे. रस्ते व महामार्ग यातून सुमारे १.६२ लाख कोटी, रेल्वे रु. १.५० लाख कोटी, वीजक्षेत्रातून ९० हजार कोटी, तेल व वायू पाइपलाइनमधून ५० हजार कोटी, तर दूरसंचार क्षेत्रातून रु. ३६ हजार कोटी यांचा यात समावेश आहे. याचा पारदर्शकपणे पाठपुरावा करण्यासाठी आणि गुंतवणूकदारांना तत्परतेने माहिती पुरविण्यासाठी नीती आयोगाने याचा ‘डॅश बोर्ड’ही केला आहे.

सरकारी मालकीच्या मालमत्तेची विक्री यात केली जात नाही. त्याच्या उपयोगाचे हक्क ठराविक काळासाठी दिले जातात. असा उपयोग करून त्यातून मिळणारे उत्पन्न घेण्याच्या मर्यादित काळाच्या हक्कापोटी सरकारला किंमत दिली जाते. अशा प्रकारचे हक्क दोन पद्धतीने देता येतात. पहिल्या प्रकारामध्ये अशा वापराचा ठेका हा खाजगी, सार्वजनिक किंवा संयुक्त क्षेत्रातील कंपनीला थेट दिला जातो. मुदत संपल्यावर ती मालमत्ता सरकारकडे परत येते व त्याचा पुन्हा नवीन करार करणे शक्‍य असते. दुसरा प्रकार म्हणजे "इन्फ्रास्ट्रक्‍चर इन्व्हेस्टमेंट ट्रस्ट'' (इन्‌व्हिट) किंवा "रियल इस्टेट इन्व्हेस्टमेंट ट्रस्ट'' (रीट) अशा प्रकारच्या संस्थांना हे हक्क दिले जातात. ज्या पद्धतीने म्युच्युअल फंड ‘युनिट्‌स’च्या माध्यमातून छोट्या गुंतवणूकदारांचे पैसे एकत्र करून शेअर, रोखे, सोने अशा प्रकारच्या जंगम मालमत्तेत गुंतवणूक करतात, तसेच इन्‌व्हिट किंवा रीट हे स्थावर गुंतवणूक करतात. त्यांची युनिट शेअर बाजारात नोंदली जातात. छोट्या, मोठ्या गुंतवणूकदारांना त्यांच्या सोयीप्रमाणे अशा युनिट‌मध्ये गुंतवणूक करण्याचा मार्ग खुला होतो. एक प्रकारे स्थावर मालमत्तेतील गुंतवणुकीत सुटसुटीतपणा आणि तरलता (लिक्विडिटी) आणली जाते.

टांगती तलवार दूर

पायाभूत प्रकल्पांत थेट खाजगी किंवा परदेशी गुंतवणूक आकर्षित करण्यामध्ये अडचणीचा मुद्दा असतो, की सामाजिक, राजकीय किंवा कायद्याच्या बाबींमुळे प्रकल्प सुरू होण्यामध्येच व्यत्यय येतो. प्रकल्पाला आवश्‍यक असणाऱ्या जमिनीचे संपादन सुरळीत होत नाही. दोन ते तीन टक्के संपादन रखडले, तरी पूर्ण प्रकल्प धोक्‍यात येतो. राष्ट्रीय मुद्रीकरणाच्या योजनेअंतर्गत एक तर पूर्णत्वाला गेलेली व उत्पन्न सुरू झालेली मालमत्ता वापरण्याचे हक्क देता येतील किंवा "ब्राऊन फील्ड'' म्हणजे मुळातच अस्तित्वात असणाऱ्या सुविधांचा पुढील विस्तार किंवा विकास करण्याचे हक्कही प्रदान करता येतील. वानगीदाखल चौपदरी रस्ता वाढवून सहापदरी करण्यासारख्या योजनेचा यात अंतर्भाव होऊ शकेल. यामुळे गुंतवणूकदारांच्या डोक्‍यावरची टांगती तलवार दूर होईल. प्रकल्पाच्या पुढच्या उत्पन्नाचे मूल्यमापन करणे शक्‍य होईल. या मुद्रीकरणातून आलेले पैसे नवीन इन्फ्रा प्रकल्पाला वापरून प्रगतीचा वेग वाढवता येईल. इन्फ्रा प्रकल्पामधून मोठ्या प्रमाणात रोजगार निर्माण होतो. अकुशल कामगारांनाही उत्पन्नाची संधी मिळते. आर्थिक प्रगतीचे चक्र सिमेंट, पोलाद, वाहतूक या सर्वांचीच मागणी वाढल्यामुळे फिरू लागते. सरकारचे कर्ज न काढता अर्थकारणाला गती देता येते.

‘इन्‌व्हिट’ आणि ‘’रीट ही गुंतवणुकीची नवीन साधने आज भारतीय बाजारामध्ये निर्माण होण्याची सुरुवात आहे. ‘इन्‌व्हिट’ इन्फ्रा प्रकल्पांमध्ये गुंतवणूक करतात, तर रीट हे घरे, कार्यालये, हॉटेल, मॉल, रुग्णालये किंवा लॉजिस्टिक पार्कसारख्या स्थावर मिळकतींमध्ये गुंतवणूक करतात. यांत गुंतवणूकदारांच्या संरक्षणासाठी ‘सेबी’ने महत्त्वाचे नियम केले आहेत. एकूण रकमेपैकी किमान ८०% रक्कम ही पूर्णत्वाला गेलेल्या प्रकल्पांतच घालावी लागते. या संस्थांना एकूण मालमत्तेच्या ४९% कर्ज घेता येईल. संस्थेचे उत्पन्न मुख्यत्वेकरून जागेच्या भाड्यामधून यायला हवे. त्यातील ९०% रक्कम युनिटधारकांना वाटली पाहिजे. भारतातील इन्‌व्हिट व रीट दर तीन महिन्याला असे वाटप करतात. युनिटधारकांना मिळणारी रक्कम ही व्याज व लाभांश अशा दोन प्रकारची असते. यापैकी व्याज करपात्र आहे. लाभांश देताना संस्थेने कर भरला असेल, तर युनिटधारकांना तो करमुक्त रूपाने मिळतो.

आज भारतीय गुंतवणूकदारांसाठी शेअर व ठेव/रोखे यांच्या व्यतिरिक्त एक नवीन पर्याय समोर येतो आहे. इन्फ्रा प्रकल्पांचे उत्पन्न भाववाढीच्या प्रमाणात वाढत असते. उदाहरणार्थ ‘एक्‍स्प्रेसवे’वरील टोल वाढतो. विद्युतवाहिनींचे जाळे (ग्रिड) अशा प्रकारचे इन्फ्रा प्रकल्पही इन्‌व्हिटद्वारे गुंतवणुकीला उपलब्ध आहेत. तेथेही भविष्यात उत्पन्नवाढ शक्‍य आहे. "रीट''च्या बाबतीत मालकीच्या मालमत्तेचे भाव वाढण्याचा किंवा भाड्याचे उत्पन्न वाढण्याचा लाभही गुंतवणूकदारांना होतो. या बाजाराचे चक्र शेअरबाजारापेक्षा भिन्न असल्यामुळे गुंतवणुकीमधील जोखीम विखरून ठेवणे शक्‍य होते. अर्थात इन्‌व्हिट किंवा रीटमधील गुंतवणूक ही पूर्णपणे जोखीमविरहित आहे, असे समजता येणार नाही. कोविडच्या काळात घरून काम करणे अपरिहार्य झाले, तेव्हा ऑफिसमधील भाड्याचे उत्पन्न कमी झाले. अशाच प्रकारचा व्यत्यय काही महामार्गातील गुंतवणूक करणाऱ्या इन्‌व्हिट्‌सच्या उत्पन्नातही आला. अर्थव्यवस्थेमधील व्याजदर कमी झाले, तर यांचा बाजारभाव वाढतो. भाववाढ अधिक झाली आणि व्याजाचे दर वाढले, तर यांचा भाव काही प्रमाणात घटूही शकतो. तरीही काही प्रमाणात नियमित उत्पन्न आणि काही प्रमाणात मूल्यवृद्धी देणारी आणि शेअरबाजारापेक्षा वेगळ्या लयीत चालणारी ही संकल्पना उपयुक्त आहे.

भारतीय शेअरबाजारांचे बाजारमूल्य आज २०० लाख कोटींच्या पुढे आहे. त्या तुलनेने ऑफिस इमारतींमध्ये गुंतवणूक करणारे तीन रीट ५६ हजार कोटी, तर ३ इन्फ्रा इन्‌व्हिट २४ हजार कोटी, म्हणजेच शेअरबाजाराच्या १/२ टक्का इतक्‍या बाल्यावस्थेत आहे. अमेरिकेत रीट या संकल्पनेचा उगम १९६०च्या दशकात झाला. आज पाच लाखांपेक्षा अधिक इमारती रीटच्या मालकीच्या आहेत. जगातील रीटचे बाजारमूल्य १.७ ट्रिलियन डॉलर तर व्यावसायिक व्यवस्थापनाखालील स्थावर मालमत्ता १०.५ ट्रिलियन म्हणजे जागतिक शेअरबाजारांच्या सुमारे ४.५% इतके आहे. आज यात गुंतवणूक करून शेअर व रोख्यांपेक्षा वेगळे आणि भाववाढीपेक्षा अधिक उत्पन्न अनेक गुंतवणूकदार मिळवतात. भारतीय गुंतवणूकदारांना विकसित व उदयोन्मुख देशांतील रीट्‌समध्ये गुंतवणूक करण्याचे मार्ग आता सोयीस्करपणे उपलब्ध आहेत. राष्ट्रीय मुद्रीकरण योजनेचे यश आणि इन्‌व्हिट व रीटचा विस्तार हे परस्परांना लाभदायक ठरणारे चक्र आज सुरू झाले आहे. देशाची अर्थव्यवस्था आणि गुंतवणूकदार या दोघांनाही त्याचा फायदा कसा होतो, हे पाहणे औत्सुक्‍याचे ठरेल.

( लेखक आर्थिक घडामोडींचे अभ्यासक आहेत.)