अचल संपत्तीच्या मूळ किंमतीची महागाई निर्देशांकाशी असलेली संलग्नता २००१ नंतर खरेदी केलेल्या मालमत्तांसंदर्भात मागे घेण्याची घोषणा केंद्रीय अर्थमंत्री निर्मला सीतारामन् यांनी अर्थसंकल्पी भाषणात केली. हा बदल मध्यमवर्गीयांसाठी जाचक ठरेल.

अचल संपत्तीच्या मूळ किंमतीची महागाई निर्देशांकाशी असलेली संलग्नता (इंडेक्सेशन) २००१नंतर खरेदी केलेल्या मालमत्तांसंदर्भात मागे घेण्याची घोषणा केंद्रीय अर्थमंत्री निर्मला सीतारामन् यांनी अर्थसंकल्पात केली आहे. ज्यावेळी एखादा करदाता आपली अचल संपत्ती म्हणजे घर, शेतजमीन, कार्यालय विकतो, त्यावेळी सदर मालमत्तेची बाजारकिंमत पैशाची क्रयशक्ती महागाईमुळे कमी झाल्याने फुगते.

सदर फुगीर किंमत वास्तववादी करण्यासाठी महागाई निर्देशांकाशी तुलना करून खरा दीर्घकालीन भांडवलीनफा काढला जातो व त्यावर वीस टक्के प्राप्तिकर द्यावा लागत होता. ही पद्धत भारताखेरीज ऑस्ट्रेलिया, कॅनडा, जर्मनी, ब्रिटन, न्यूझीलंड, दक्षिण आफ्रिका अशा अनेक प्रगत देशांत आजही कार्यरत आहे.

या बदलामुळे ज्यावेळी अचल मालमत्ता विक्रीपश्चात मिळणाऱ्या नफ्याची टक्केवारी महागाईदरापेक्षा कमी असेल तर अशा परिस्थितीत प्राप्तिकर देणे लागत नव्हता. नवीन बदलानुसार मालमत्तेची किंमत भाववाढीच्या तुलनेत कमी झाली असली तरी संबंधितावर विक्रीपश्चात प्राप्तिकर आकारला जाणार आहे. हे थेट नुकसान आहे.

घरखरेदी करताना दिलेली स्टॅम्पड्युटीची; तसेच खरेदीसाठी वापरलेल्या कर्जाच्या व्याजरकमेवर वजावट घेतली नसेल तर आता ती मूळ किंमतीत समाविष्ट करता येणार नाही. बदलाचे हे गंभीर परिणाम आहेत. ज्याने करदायित्व वाढणार आहे.

कोणताही निर्णय जेव्हा सरकार घेते त्यावेळी तो सर्वाना समान न्यायाने लागू होईल, अशी किमान अपेक्षा असते. तथापि, हा निर्णय त्या निकषावर खरा ठरत नाही. कररचना सुलभ करणे, अनुपालनाचे ओझे कमी करणे आणि करपाया विस्तारणे, या उद्देशाने करसुधारणा प्रस्तावित केल्या आहेत, असे जरी अर्थविभाग सांगत आहे, तरी हा बदल केवळ करवसुलीसाठी केला आहे.

अर्थ मंत्रालयानुसार इंडेक्ससेशनच्या आकडेमोडीने सामान्य वर्गास जी क्लिष्टता येते, त्याच्यासाठी हा पर्याय असावा. पण मग हे तत्त्व मान्य केले, तर सरकारी सेवकांना मिळणाऱ्या महागाई भत्त्याचे काय? तोही ‘सुलभीकरण’ निकषाअंतर्गत बदलण्यात येणार आहे काय? सरकार दीर्घकालीन प्रकल्पांसाठी वारंवार निधी देतात. त्यासाठी सुधारित अर्थसंकल्प मांडतात. किंमतीत महागाईमुळे जी घसरण होते, त्यासाठी काय निकष असणार आहेत?

वित्त सचिवांच्या माहितीनुसार आर्थिक वर्ष २०२२-२३ मध्ये साडेदहा लाख प्राप्तिकर विवरणपत्रे अचल मालमत्ता भांडवली नफ्यासंदर्भात होती, त्यातील प्राप्तिकराचे गुणोत्तर विक्रीच्या रक्कमेशी ११.८४ टक्के होते. म्हणजे साडेबारा टक्के दर आकारल्यास सर्वांना कर देणे सुसह्य होईल व क्लिष्टता जाईल, असा वित्त विभागाचा दावा. परंतु त्या विभागाने महत्त्वाचा मुद्दा विचारात घेतला नाही. सर्व भागांत सारख्या किंमती मिळत नाहीत.

त्यात ग्रामीण, शहरी, वादात अडकलेल्या, आरक्षण असणाऱ्या इत्यादी अनेक निकष विचारात घ्यावे लागतात. शेतजमिनी हा आणखी एक निकष. २००१ पूर्वी ज्यांनी शहराजवळ जमिनी घेतल्या होत्या, त्यांची किंमत गगनाला जाऊन भिडल्याने प्रचंड फायदा झाला आहे. पूर्वी २००१ पूर्वी एक कोटी रुपयांना घेतलेली जमीन आता ७५ कोटी किंवा त्यापेक्षा जास्त किंमतीला जाईल.

त्यावर २० टक्क्यांऐवजी साडेबारा टक्के आकाराने करवसुली करणे म्हणजे स्वतःच्या पायावर कुऱ्हाड मारून घेण्यासारखे. ज्याला पैसे मिळतात तो ते नक्कीच देईल. तथापि, राहण्याच्या घरासारख्या बाबी आयुष्यात एकदा किंवा दोनदा खरेदी-विक्री होताना दिसतात. किंबहुना त्या पैशाच्या टंचाईच्या निकडीवर पण अवलंबून असतात. त्यामुळे इंडेक्ससेशन रद्द करून अशा करदात्याकडून अशाप्रकारे करवसुली करणे योग्य नाही.

विशेष म्हणजे २००१नंतर खरेदी केलेल्या घरांच्या विक्रीवर प्रत्यक्ष करदर १४.९५टक्के (१२.५% ​​+ १५% अधिभार + ४% उपकर) पर्यंत जाऊ शकतो.

परिणाम व उपाययोजना

१.या निर्णयाचा परिणाम अर्थव्यवस्थेच्या दृष्टीनेही अहितकारक ठरेल. कर बुडविण्याची वृत्ती वाढू शकते व मोठे व्यवहार काळ्या पैशाला आमंत्रण देणारे असू शकतात.

२. परवडणाऱ्या घरांवर विशेष भर देऊन सरकारने जाहीर केलेल्या विविध कर पुनर्रचना उपायांमुळे २०२४ च्या अर्थसंकल्पात रिअल इस्टेट क्षेत्रावर लक्ष केंद्रित करण्यात आले होते. त्या उपायांवर पाणी फेरले जाऊ शकते. स्थावर मालमत्ता श्रेणीतील गुंतवणूकदार मोठ्या प्रमाणात आर्थिकदृष्ट्या त्रस्त होण्याची शक्यता अधिक आहे. स्थावर मालमत्ता ही सेवानिवृत्तीसाठी दीर्घकालीन गुंतवणूक मानणाऱ्यांचे हित कसे साधता येईल, हेही पाहायला हवे.

३. ज्या लोकांनी निवृत्तीचे नियोजन म्हणून जमीन आणि इमारतींमध्ये गुंतवणूक केली आहे, त्यांच्यासाठी ६० वर्षांनंतरच्या आयुष्यात कोणत्याही स्थावर मालमत्तेच्या विक्रीतून भांडवली नफ्यावर केंद्र सरकार सामाजिक सुरक्षा पुरवित नसल्याने सरसकट सवलत द्यायला हवी. यामुळे अनेक सेवानिवृत्त लोकांना सेवानिवृत्तीचे नियोजन करण्यास मदत होईल.

४. इंडेक्सेशनचा फायदा तटस्थ केल्यास, भांडवली नफ्याची रक्कम प्रचंड वाढेल, म्हणून कलम ५४- इसीअंतर्गत असणारी करमुक्त भांडवली नफ्याची मर्यादा किमान तिप्पट म्हणजे रु.५० लाख वरून दीडकोटीपर्यंत वाढली पाहिजे. तसे झाल्यास ज्यांना स्थावर मालमत्तेत पुन्हा गुंतवणूक करायची नाही, ते सरकारकडे पैसे ठेवून कर वाचवू शकतील.

५. नवीन आणि जुनी करव्यवस्था निवडण्याच्या पर्यायाप्रमाणे, लोकांना इंडेक्सेशनसह करआकारणी आणि २० टक्के कर आणि १२.५ टक्के ​​करासह इंडेक्सेशन न करता कर आकारण्याची मुभा द्यायला हवी. एक एप्रिल २०२४ पूर्वी गुंतवणूक असलेल्यांनाच हा पर्याय देऊ केला जाऊ शकतो आणि ३१ मार्च २०२७ या परिभाषित तारखेपूर्वी विक्री पूर्ण केली जावी, अशी अट ठेवता येईल आणि अशी योजना नोंदण्यासाठी अर्थविभागाने एक खिडकी उघडावी. असे केले तर सर्वसामान्यांचा फायदा होऊ शकतो. कोणताही प्रस्ताव सर्वांसाठी समान फायद्याचा नसतो हे खरे; परंतु प्रत्येकाला त्यांच्या हितासाठी किमान सर्वोत्तम मिळू शकते जे वरील उपाययोजनांमुळे होऊ शकेल.

प्राप्तिकर विभागाने नमूद केले आहे, की जुन्या दराच्या तुलनेत नवीन करदर सामान्यतः अधिक फायद्याचे आहेत. दहा वर्षांसाठी मालकीहक्क असलेल्या मालमत्तेची विक्री झाल्यास तिचे मूळ मूल्य २.४ पटीने किंवा त्याहून अधिक वाढले असले तरी फायदेशीर ठरेल. याचा अर्थ असाही होतो, की यापेक्षा किंमती कमी वाढल्यास जुनी व्यवस्था फायद्याची ठरेल.

ग्रामीण व शहरी भागातील बाजारमूल्य एकसारखे वाढत नाही सबब ग्रामीण भागातील भांडवली नफ्यावर नेहमीच कराचे सावट असू शकेल. जेव्हा अचल मालमत्ता विकत घेतली जाते, तेव्हा ती नेहमीच दीर्घकाळासाठी असते व ती लगेचच विकण्यासाठी क्वचितच असते. म्हणूनच कमी मालकीहक्काच्या कालावधीतील भांडवली नफा कमी दराने करपात्र होईल, असे म्हणणे धारिष्ट्याचे ठरेल.

सबब अनेक करदात्याचे आर्थिक नुकसान संभवते. मालमत्ता मूल्य साधारणपणे नऊ ते अकरा टक्क्यांपेक्षा कमी वर्धित झाले तर पूर्वीचा करदर फायदेशीर आहे, याचा अर्थ नऊ ते अकरा टक्क्यांपेक्षा अधिक मूल्य वर्धित झाले तरच नवे करदर फायद्याचे ठरतील, अन्यथा नाही.

(लेखक चार्टर्ड अकाऊंटंट आहेत.)