गुंतवणूक म्हणून घर घेताय?

जमीन आणि घर यातील गुंतवणूक सर्वांत चांगली आणि त्याचे मूल्य कमी होत नाही, असा अनेकांचा (गैर)समज असतो. इक्विटी शेअर, सोने या इतर ॲसेट प्रकारांप्रमाणे स्थावर मालमत्तेच्या बाबतीत हे काही काळासाठी खरेही असते. मागील काळातील परतावा बघून त्याची खरेदी करायची सवय असलेले अनेक जण गेल्या काही वर्षांत स्थावर मालमत्तांचे भाव कमी झाल्याने त्यापासून दूर गेले होते. पण आता घरांचे भाव हळूहळू वाढायला सुरवात झाल्याने शेअर बाजारातील फायदा काढून घेऊन, गुंतवणुकीसाठी आता जमीन किंवा फ्लॅट घ्यावा, असा अनेकांचा विचार सुरू झाला आहे. तुमच्या ‘ॲसेट ॲलोकेशन’नुसार असे करायला हरकत नाही; परंतु ते करताना खूप फायदा मिळेल, अशी अपेक्षा न ठेवता वस्तुनिष्ठपणे बघितले पाहिजे. कारण स्थावर मालमत्ता या ॲसेट प्रकारावरील ‘जोखीम-परतावा’ वाटतो तेवढा आकर्षक नाही व त्यात इतरही अडचणी येऊ शकतात. तसेच स्थावर मालमत्तेतील वाढ अनेक स्थानिक कारणांवर अवलंबून असल्याने गुंतवणुकीच्यादृष्टीने भरवशाची ठरताना दिसत नाही.

अलीकडेच प्रसिद्ध झालेल्या एका अहवालानुसार, पुणे विभागाच्या निर्देशांकाने जानेवारी २०१७ ते मार्च २०२१ या काळात ३.१ टक्के वार्षिक वाढ दाखविली. तुलनेने त्याच काळात ‘बीएसई सेन्सेक्‍स’ १५ टक्क्यांनी वाढला.

नियमित उत्पन्नासाठी कुचकामी

गुंतवणूक म्हणून दुसरे घर हे निवृत्तीनंतरच्या तरतुदीसाठी किंवा नियमित उत्पन्नासाठी फारसे उपयोगी पडत नाही. परताव्याचा हिशेब करताना तो घराच्या खरेदी किंमतीवर न करता, त्याच्या चालू बाजारमूल्यावर करायला पाहिजे. घरभाडे मिळते. पण त्यातून घराची दुरुस्ती, सोसायटीचे शुल्क, नगरपालिकेचे कर आणि घरभाड्यावरचा प्राप्तिकर असे खर्च जाऊन फक्त २ ते ३ टक्के एवढाच परतावा हाती लागतो.

एका उदाहरणाने हे स्पष्ट होईल. नमुना उदाहरणाचे घर यात तुमच्या घराचा हिशेब लिहा

1. घराची मूळ किंमत 5 लाख

2. घराची सध्याची किंमत 1 कोटी रु.

3 वार्षिक भाडे 3 लाख रु.

4 नगरपालिका कर 15,000 रु.

5 सोसायटी शुल्क 36,000 रु.

6 देखभाल खर्च (अंदाजे) 20,000 रु.

7 घरभाड्यावरचा प्राप्तिकर 50,000 रु.

8 निव्वळ भाडे (3-4-5-6-7) 1.8 लाख रु.

9 बाजारमूल्यावरचा परतावा (8/2) 2 %

दुसरे घर घेताना पुढील मुद्द्यांचा विचार केला पाहिजे-

१) जमिनीची/घराची मालकी (टायटल) बोजाविरहित असण्यासाठी दक्ष असावे लागते.

२) किंमती वाढू शकतील असे घर खरेदी करणे सोपे नसते.

३) तयार नसलेले घर पूर्ण न होण्याची जोखीम असते.

४) योग्य घर शोधणे, करारनामा करणे, कर्ज काढणे, प्रगतीनुसार हप्ते देणे असे अनेक व्याप असतात.

५) पूर्णत्त्वाचा दाखला मिळणे, हस्तांतर होण्यात अडचणी येतात.

६) घराचा ताबा घेऊन आवश्यक त्या सोयी करणे आदी प्रक्रियेची पूर्तता करायला खूप वेळ जातो.

७) मुदतीनंतर जागा सोडेल आणि नीट वापरेल, असे भाडेकरू शोधणे, करार करून त्याची नोंदणी करणे, भाडेवसुली करणे हे सोपे नसते.

८) घर रिकामे राहिल्यास, भाडे न मिळाल्याने नुकसान होते. ९) घराची रंगरंगोटी, दुरुस्ती आणि देखभाल करावी लागते.

१०) घर विकले तरच मूल्यातील वाढ पदरात पडते. तसेच विक्री करणे सोपे नसते. अपेक्षित किंमतीला क्वचितच घर विकले जाते. ११) विक्रीनंतरच्या भांडवली नफ्यावर (विक्रीमूल्य-खरेदीमूल्य) २० टक्के दराने ‘इंडेक्‍सेशन’ करून आलेल्या नफ्यावर कॅपिटल गेन टॅक्‍स भरावा लागतो.

१२) हा कर वाचविण्यासाठी नवे घर घेणे किंवा ५ टक्के व्याजाचे ५ वर्षे मुदतीचे करपात्र कॅपिटेल गेन बॉंड घ्यावे लागतात.

१३) घराची अंशत: विक्री करता येत नाही.

१४) कर्जावरील व्याजाचा हिशेब लक्षात घेतला तर फायदा अजून कमी होतो.

१५) केवळ प्राप्तिकर सवलत मिळते म्हणून घर घेणे फायदेशीर ठरत नाही.

पर्यायी गुंतवणूक करा!

फक्त भावनिक विचार करून आणि आर्थिक विचार बाजूला ठेवून गुंतवणुकीसाठी घर घेण्यात सध्या तरी फायदा दिसत नाही. त्याऐवजी नुसत्या ठेवीतूनही जास्त उत्पन्न मिळेल आणि कटकटही करावी लागणार नाही. म्युच्युअल फंडातील (इक्विटी/हायब्रिड) गुंतवणुकीचा विचार केला, तर ‘जोखीम-परतावा’ या निकषावर ती अधिक चांगली आहे. त्यातून जास्त नियमित उत्पन्न मिळू शकते, जोखीम कमी असते आणि अंशत: विक्रीही करता येते. त्यात पारदर्शकता असल्याने लक्ष ठेवणे आणि विक्री करणे अगदी सोपे आहे आणि पैसे वेळेवर आणि नक्की मिळण्याची खात्री असते. यामुळे दुसरे घर/जमीन हे गुंतवणुकीचे साधन सर्वांसाठी नसल्याने निश्‍चित उत्पन्न आणि इक्विटी म्युच्युअल फंड यांना प्राधान्य द्यायला हवे.

(डिस्क्लेमर ः रिअल इस्टेटप्रमाणेच म्युच्युअल फंडातील गुंतवणुकीतही जोखीम असतेच. त्यामुळे वाचकांनी कोणत्याही प्रकारच्या गुंतवणुकीसाठी वैयक्तिक तज्ज्ञ सल्लागाराची मदत घेणे हितावह ठरते.)

(लेखक गुंतवणूक क्षेत्रातील जाणकार आहेत.)