अचल मालमत्तेच्या भांडवली नफ्यातील बदल

करकायदा

डॉ. दिलीप सातभाई

चार्टर्ड अकाउंटंट- सीए

केंद्रीय अर्थसंकल्पात अचल संपत्तीच्या मूळ किमतीची भाववाढ निर्देशांकाशी असलेली संलग्नता मागे घेण्यात आली आहे. याआधी एखादा करदाता आपली अचल संपत्ती म्हणजे घर, शेतजमीन, कार्यालय विकत असे, त्यावेळी त्या मालमत्तेची फुगीर किंमत वास्तववादी करण्यासाठी भाववाढ निर्देशांकाशी तुलना करून खरा दीर्घकालीन भांडवली नफा काढला जात असे व त्यावर २० टक्के प्राप्तिकर द्यावा लागत असे. आता अर्थसंकल्पतील बदलानुसार, अचल संपत्तीच्या मूळ किंमतीचे भाववाढ निर्देशांकाशी असलेले संलग्नीकरण २००१ नंतर खरेदी केलेल्या मालमत्तांबाबत मागे घेण्यात आले आहे. या नव्या बदलानुसार, मालमत्तेची किंमत भाववाढीच्या तुलनेत कमी झाली असली, तरी विक्रीपश्चात रकमेवर प्राप्तिकर आकारला जाणार आहे. याशिवाय वित्त सचिवांच्या माहितीनुसार, पूर्वी उपलब्ध असलेली घरखरेदीवरील स्टॅम्प ड्युटीची व कर्जाच्या व्याजाची उत्पन्नातून वजावट घेतली नसेल, तर आता ती मूळ किंमतीत समाविष्ट करता येणार नाही. यामुळे करदायित्व वाढणार आहे. नवा प्राप्तिकर कायदा सहा महिन्यांत बदलला जाणार आहे. तोपर्यंत हा बदल राहील, अशी किमान अपेक्षा आहे. हा बदल मागे घेण्यासाठी बांधकाम व्यावसायिक व सर्वसामान्य करदाते उत्सुक असतील. मात्र, सध्या तरी हा बदल २३ जुलै २०२४ पासून लागू झाला आहे.

नवे करदर फायदेशीर

प्राप्तिकर विभागाने नमूद केले आहे, की मालमत्तेच्या मालकीच्या कालावधीच्या आधारावर जुन्या दराच्या तुलनेत नवे करदर अधिक फायदेशीर आहेत. पाच वर्षांसाठी मालकीहक्क असलेल्या मालमत्तेची विक्री झाल्यास मूळ किंमत १.७ पटीने किंवा त्याहून अधिक वाढलेली असली, तरी नवी व्यवस्था फायदेशीर आहे, तर दहा वर्षांसाठी मालकी हक्क असलेल्या मालमत्तेची विक्री झाल्यास तिचे मूळ मूल्य २.४ पटीने किंवा त्याहून अधिक वाढले असले, तरी फायदेशीर ठरेल. त्यात पुढे असे म्हटले आहे, की २००९-१० मध्ये खरेदी केलेल्या मालमत्तेचे मूल्य ४.९ पट किंवा त्याहून अधिक वाढले असेल, तर नवे दर फायदेशीर आहेत. याचा अर्थ असाही होऊ शकतो, की यापेक्षा किंमत कमी वाढल्यास जुनीच व्यवस्था फायदेशीर ठरेल. ग्रामीण व शहरी भागातील बाजारमूल्य एकसारखे वाढत नाही, त्यामुळे ग्रामीण भागातील भांडवली नफ्यावर नेहमीच कराचे सावट असू शकते. मालमत्ता दीर्घकाळासाठी विकत घेतली जाते, त्यामुळे कमी मालकी कालावधीतील भांडवली नफा कमी दराने करपात्र होईल, असे म्हणणे धारिष्ट्याचे ठरेल. अशा बदलाने बहुतांश करदात्यांचा फायदा होणार आहे व भरीव करबचत होईल, असे प्रतिपादन प्राप्तिकर विभाग करत असला, तरी अनेक करदात्यांचे नुकसान होऊ शकते. मालमत्तेचे मूल्य ९ ते ११ टक्क्यांपेक्षा कमी वाढले, तर पूर्वीचा दर फायदेशीर आहे. याचा अर्थ ९ ते ११ टक्क्यांपेक्षा अधिक मूल्यवाढ झाली, तरच नवे दर फायद्याचे ठरतील.

उदा. अनन्या यांनी २००१ मध्ये एक घर एक कोटी रुपयांना घेतले व २०२४ मध्ये तीन कोटी ६३ लाख रुपयांना विकले. पूर्वीच्या सूत्रानुसार, भाववाढ निर्देशांक विचारात घेऊन घराची किंमत तीन कोटी ६३ लाख रुपये होते व त्यावर दीर्घकालीन भांडवली नफा शून्य रुपये होतो व त्यावर २० टक्के दराने काहीही प्राप्तिकर भरावा लागत नाही. नव्या बदलानुसार, आता १२.५ टक्के दराने दोन कोटी ६३ लाख रुपयांवर ३२,८७,५०० रुपये प्राप्तिकर द्यावा लागेल.

नवे घर घेतल्यास परिणाम नाही...

करदात्याने दीर्घकालीन भांडवली नफा घर विकत घेण्यासाठी कलम ५४ वा ५४एफ अंतर्गत गुंतविला, तर या बदलाचा परिणाम जाणवणार नाही. तथापि, भांडवली नफा गुंतविण्यास दहा कोटी रुपयांची करमुक्त कमाल मर्यादा विहित करण्यात आली आहे. याप्रमाणेच भांडवली नफा योजनेअंतर्गत ५० लाख रुपये गुंतविले, तर त्यावरही कर आकारला जाणार नाही. या तरतुदी कायम आहेत. तथापि, पूर्वीपेक्षा अधिक पैसे गुंतवावे लागतील, हा बदलाचा परिणाम लक्षात घ्यावा. रिडेव्हलपमेंट होणाऱ्या व नंतर विकल्या जाणाऱ्या घरांना नक्कीच फायदा होईल.

मालमत्तेची विक्री १ एप्रिल २००१ पूर्वीची

अचल मालमत्तेची विक्री १ एप्रिल २००१ पूर्वी केलेली असल्यास, भाववाढ निर्देशांकाची संलग्नता कायम राहणार आहे, असे स्पष्ट करण्यात आले आहे. त्यामुळे या घरमालकांना भांडवली नफ्यावरील कर वाचवणे शक्य आहे. उदा. शर्मिल यांनी २६ जुलै २०२४ रोजी एक कोटी रुपयांना घर विकले. ते त्यांनी १९९० मध्ये पाच लाख रुपयांना घेतले होते. त्याची एक एप्रिल २००१ रोजी बाजार किंमत १२ लाख रुपये आहे, तर त्याच दिवशीची स्टॅंपड्युटी १० लाख रुपये आहे. अशावेळी या दोहोत कमी असणारी रक्कम खरेदीची रक्कम मानली जाईल. भाववाढ निर्देशांकाबरोबर संलग्न किंमत ३६.३० लाख रुपये मानली जाईल. जुन्या सूत्र अंतर्गत भांडवली नफा ६३.७० लाख रुपये होईल व त्यावर २० टक्के दराने १२.७४ लाख रुपये प्राप्तिकर द्यावा लागेल.

मूलभूत अधिकारावर गदा?

नवा बदल एक एप्रिल २००१ नंतर खरेदी केलेल्या मालमत्तेसाठी लागू आहे. याचा अर्थ या तारखेआधी खरेदी केलेल्या मालमत्तेसाठी पूर्वीचे नियम लागून विक्रीसाठी भाववाढ निर्देशांक विचारात घेतला जाणार आहे. त्यामुळे करदात्याच्या मूलभूत अधिकारावर गदा येत असल्याचे दिसते कारण घर कधीही बांधले असले, तरी त्याच्या विक्रीपश्चात लागू असणारी करपद्धतीसारखीच असायला हवी. सर्वांना एकसारखा न्याय देणे आवश्यक आहे.