भाष्य : नियमनाच्या चौकटीत घर पाहावे बांधून!

- कपिल गांधी

रिअल इस्टेट हा उद्योग विविध बाह्य घटकांवर अवलंबून आहे. ज्यामध्ये सरकारी मंजुऱ्या, त्या देणारे अधिकारी, सतत बदलणारे आणि आव्हानात्मक उपनियम, भांडवल पुरवठा आदी अनेक घटकांचा समावेश होतो. त्यामुळे त्यांचा विचार करून ‘महारेरा’तील तरतुदी अधिक व्यापक करणे महत्त्वाचे आहे. नियमन हे सर्वसमावेशक असणे गरजेचे आहे.

गृहनिर्माण आणि बांधकाम उद्योगाचा देशाच्या सकल देशांतर्गत उत्पादनात (जीडीपी) याचा सहा ते सात टक्के वाटा आहे. १.४ अब्ज लोकसंख्येचा देश असलेल्या भारतामध्ये घरांना अनन्यसाधारण सामाजिक-आर्थिक आणि भावनिक महत्त्व आहे. त्यामुळे या उद्योगक्षेत्राची पारदर्शक आणि गुणवत्तापूर्ण वाढ जीडीपीला चालना देऊ शकते, तसेच सर्वांगीण सामाजिक-आर्थिक विकास सक्षम करू शकते. त्यामुळेच त्यातील बदलांची नोंद घ्यायला हवी.

गृहनिर्माण क्षेत्रात गेल्या दशकभरात बऱ्याच गोष्टी बदलल्या आहेत. पूर्वी बहुतेक गृहनिर्माण प्रकल्पांना उशीर होत असे. काहीवेळा दोन ते तीन वर्षांनी, तर काहीवेळा त्याहूनही अधिक काळ. अशावेळी जे ग्राहक ४० वर्षे किंवा त्याहून अधिक वयाचे होते ते ही परिस्थिती स्वीकारत असत.

घरांचे दर झपाट्याने वाढत असल्याने हा उशीर सामान्य आहे, अशी त्यांची धारणा असे. मात्र, आता ही स्थिती बदलली आहे. कारण आता घर खरेदी करणाऱ्या ग्राहकांचा वयोगट कमी झाला आहे. आता २० ते ३० वर्षे वयोगटातील ग्राहकांचे प्रमाण वाढले आहे.

हा नव्या पिढीतील ग्राहकवर्ग सुशिक्षित, सजग व सक्रिय आहे. पूर्वीचे लोक आयुष्यभर घराच्या कर्जाचे हप्ते भरत असत आणि एकदा घर घेतले की २० ते ३० वर्षे तरी विकत नसत. आताचा ग्राहकवर्ग वेगवान आहे. ते पाच ते सात वर्षांत त्यांची जुनी घरे विकतात आणि नवी मोठी घरे खरेदी करतात. त्यामुळे ग्राहकांच्या बदलत्या अपेक्षा, गरजांनुसार या उद्योगातही बदल झाले आहेत, होत आहेत.

त्यामुळे झपाट्याने वाढणाऱ्या या उद्योगाचे मजबूत नियमनही आवश्यक झाले आहे. त्यादृष्टीने केंद्र सरकारने २०१६ मध्ये नवा रिअल इस्टेट नियमन आणि विकास कायदा (रेरा) आणला आणि या क्षेत्राच्या नियमनात मोठे परिवर्तन घडवून आणले.

गृहखरेदीदार केंद्रस्थानी

रेरा कायद्यांतर्गत, महाराष्ट्र सरकारने आठ मार्च २०१७ च्या अधिसूचनेद्वारे महाराष्ट्र रिअल इस्टेट नियामक प्राधिकरण अर्थात ‘महारेरा’ची स्थापना केली. ‘महारेरा’ने महाराष्ट्राच्या गृहनिर्माण क्षेत्रात एक परिवर्तनात्मक युग आणले आहे. पारदर्शकता, जबाबदारी, ग्राहककेंद्रितता आणि आर्थिक शिस्त ही याची वैशिष्ट्ये आहेत.

गृहखरेदीदार हे या परिवर्तनाच्या केंद्रस्थानी आहेत. त्यांचे हक्क संरक्षित करण्यासाठी काटेकोर नियम करण्यात आले आहेत. गृहप्रकल्पांचे काम वेळेत पूर्ण करण्यासाठी भांडवलाचा वापर कार्यक्षमतेने करणे, ग्राहकांना माहितीपूर्ण निर्णय घेता यावा यासाठी प्रकल्पाची सर्वसमावेशक माहिती देणे यासह न्याय्य आणि कार्यक्षम विवाद निराकरण यंत्रणेमुळे ग्राहकांना बळ मिळाले आहे.

‘रेरा’तील तरतुदींमध्ये खरेदीदार आणि विकासकांच्या अनुभवांवर आधारित सुधारणा केल्या जात आहेत. याचा सकारात्मक परिणाम दिसून येतो. रेरा कायद्याआधी दाखल करण्यात आलेल्या प्रकल्पांबाबत, महारेराला २३ टक्के तक्रारी आल्या आहेत, तर रेरानंतर सुरू केलेल्या प्रकल्पांबाबत केवळ ३.५ टक्के तक्रारी आल्या आहेत.

रेरातील नियमांमुळे या उद्योगाला अधिक संघटित स्वरुप आले आहे. दीर्घकाळ उच्चतम गुणवत्तेच्या आधारावर टिकून राहणारे विकसकच यात टिकून राहत आहेत. त्यामुळे अनेक गैरप्रकारांनाही आळा बसला आहे. याचा फायदा विकसकांना होत आहे, तसाच ग्राहकांनाही.

‘महारेरा’ने राज्यात गृहनिर्माण प्रकल्पांसाठी मूल्यांकन (ग्रेडिंग) प्रणाली सुरू करण्याचा प्रस्ताव मांडला आहे. बहुतांश गृहखरेदीदारांना अनेक तांत्रिक तपशील समजणे शक्य नसते, त्यामुळे माहितीपूर्ण निर्णय घेण्यात त्यांना अडचणी येतात. ग्राहकांची ही अडचण दूर करण्यासाठी प्रकल्पाच्या गुणवत्तेचे मूल्यांकन करणारी प्रणाली ‘महारेरा’अंतर्गत कार्यान्वित करण्याची योजना आहे.

याबाबत ‘महारेरा’ने सूचना आणि हरकती मागवल्या आहेत. हॉटेल, वित्तीय संस्था अशा उद्योगांमध्ये सरकारने तयार केलेली मूल्यांकन प्रणाली लागू आहे मात्र, रिअल इस्टेट हे उद्योग क्षेत्र गुंतागुंतीचे आहे. त्या घटकांचा परिणाम विचारात घेऊन, ही प्रणाली लागू करणे गरजेचे आहे. विचारपूर्वक आराखडा करणे महत्त्वाचे आहे.

रिअल इस्टेट हा उद्योग विविध बाह्य घटकांवर अवलंबून आहे. ज्यामध्ये सरकारी मंजुऱ्या, त्या देणारे अधिकारी, सतत बदलणारे आणि आव्हानात्मक उपनियम, भांडवल पुरवठा आदी अनेक घटकांचा समावेश होतो. त्यामुळे त्यांचा विचार करून ‘महारेरा’तील तरतुदी अधिक व्यापक करणे महत्त्वाचे आहे. नियमन हे सर्वसमावेशक असणे गरजेचे आहे.

उदाहरणार्थ, अनेकदा अधिकारी किंवा बँकांच्या दिरंगाईमुळे प्रकल्पाला विलंब होतो. मात्र, त्या विलंबासाठी विकसकालाच जबाबदार धरले जाते. अशा सर्व घटकांचा विचार होणे आवश्यक आहे. अधिकारी, सरकारी प्राधिकरणे, वित्तीय संस्था आणि प्रकल्पाच्या विक्रीसाठी जबाबदार असणारे भागधारक सर्वांना ‘महारेरा’च्या कक्षेत आणणे गरजेचे आहे.

हा संघटित उद्योग बनत असून, रेराद्वारे नियंत्रित केला जात आहे, त्यामुळे त्याला एकंदर उद्योगाचा दर्जा आणि त्यासोबत मिळणारे फायदे मिळायला हवेत. आज या क्षेत्राला कर्जासाठी जास्तीत जास्त व्याजदर द्यावे लागतात. जमीन खरेदीसाठी बँकांकडून कर्ज मिळत नाही, त्यासाठी बिगरबँकिंग वित्तीय संस्थांकडून कर्ज घ्यावे लागते. त्यांचे व्याजदर हे दर १५ ते १८ टक्के असतात. तर बांधकामासाठी घेतल्या जाणाऱ्या कर्जाचे व्याजदर हे १०-१३ टक्के असतात.

बहुतेक संघटित आणि नियमन केलेल्या उद्योगांना ६.५ ते ९ टक्के दराने कर्ज मिळते. ही सापत्न वागणूक बदलण्याची गरज आहे. याशिवाय, सर्व प्रत्यक्ष आणि अप्रत्यक्ष करांची मोजणी केली तर भांडवली नफा आणि प्राप्तिकर वगळून त्यांचे प्रमाण ३५ ते ४५ टक्के आहे. शेवटी या सर्व खर्चाचा भार ग्राहकांवर पडतो.

रेरातील नियमांमुळे विकसकांना प्रकल्प वेळेवर पूर्ण करणे अनिवार्य झाले आहे. बांधकामास विलंब झाल्यास विकसकांना कठोर दंड होतोच; पण त्याचवेळी खरेदीदाराने वेळेत पेमेंट न केल्यास त्यालाही दंड केला जातो. हा कायदा केवळ गृहखरेदीदारांचे हक्क आणि हितसंबंधांचे रक्षण करत नाही, तर विकसकांचेही रक्षण करतो.

विकसकांकडून होणारा निधीचा दुरुपयोग रोखण्यासाठी, त्यांच्या बँक खात्यांवर नियंत्रण आहे. गृहप्रकल्पाचे काम पूर्ण झाल्याच्या तारखेपासून पाच वर्षांच्या आत अतिरिक्त शुल्क न घेता दोषांचे निराकरण किंवा दुरुस्ती करण्यास विकसक जबाबदार आहे. त्यामुळे बांधकामाचा दर्जा सुधारला आहे. पूर्व-नोंदणी आणि नोंदणीनंतरच्या टप्प्यांवर विविध नियमांचे अनुपालन आवश्यक असल्याने, विकसक कागदपत्रे, नोंदी पद्धतशीरपणे ठेवत आहेत.

आता प्रत्येक प्रकल्पाची माहिती अधिकृत कागदपत्रांसह एका फ्लॅटफॉर्मवर उपलब्ध असल्याने या क्षेत्रातील आंतरराष्ट्रीय निधीचा ओघ वाढला आहे. विकसकांची विश्वासार्हता वाढत आहे. पारदर्शक आणि संघटित बाजारपेठ मागणीला चालना देत असून, विकसकही याचे लाभार्थी आहेत. या क्षेत्रातील सर्वांत सुरक्षित गुंतवणूक असून, ती सर्वोत्तम परतावा देत आहे.

विकसकांसमोरील आव्हाने

रेरा नोंदणी पूर्वी पेपरलेस आणि जलद होती. आता ही प्रक्रिया लांबलचक आणि वेळखाऊ आहे, ती कमी वेळ घेणारी असावी, तसेच विक्री कराराच्या कलमांमध्ये स्पष्टता येणे आवश्यक आहे. नवीन परिपत्रकानुसार, मान्यता देणाऱ्या अधिकाऱ्यांना ईमेल पाठवणे किंवा रेरा वेबसाइट्सवर प्रमाणपत्रे अपलोड करणे आवश्यक आहे. यामुळे मंजुरीसाठीचा वेळ वाढेल.

या व अशा काही समस्यांमुळे काही गृहप्रकल्पांना विलंब होत आहे. त्याचा त्रास संबंधित सर्वच घटकांना होतो. खरे तर प्रत्येक प्रकल्प वेगळा असतो, त्यामुळे एकाच पारड्यात सगळ्यांना तोलणे आणि प्रमाणीकरण करणे अयोग्य आहे. या अनुषंगाने मॉडेल करारात सर्वांगीण विचार व्हायला हवा. त्रैमासिक प्रगती अहवाल देण्यासाठी खूप कमी वेळ आहे. त्यामुळे प्रकल्पाची किंमत वाढते, याचाही विचार व्हायला हवा.

(लेखक ‘सिग्मा वन युनिव्हर्सल’चे व्यवस्थापकीय संचालक आणि विकसक आहेत.)