मोफत घरांमुळे मुंबईची कोंडी

- सुलक्षणा महाजन, शिरीष पटेल

झोपु योजनेमुळे मोफत सदनिका पदरात पडत असल्याने अतिक्रमण करणाऱ्यांना प्रोत्साहन मिळत असल्याचे निरीक्षण नुकतेच मुंबई उच्च न्यायालयाच्या खंडपीठाने नोंदवले. भावी पिढीचे नुकसान होऊ नये म्हणून सरकारने अशा अतार्किक धोरणांचे आत्मपरीक्षण करायला हवे, असेही सुचवले आहे.

झोपु योजनेमुळे तांत्रिकदृष्ट्या पाहता बेकायदेशीर रहिवाशाला किमान आकाराचे मोफत घर देण्याची हमी मिळाली. सध्याचे झोपु धोरण तसेच सुरू ठेवले तर त्यासाठी धारावीसारख्या अवाजवी प्रकल्पाला मान्यता द्यावी लागेल. विकसकांच्या आर्थिक लाभासाठी निर्माण झालेली झोपु योजना व्यवहारात आणण्यासाठी काही पर्याय जरूर आहेत.

वांद्र्यातील माऊंट मेरी ट्रस्टच्या मालकीच्या जमिनीवरील झोपडपट्टी पुनर्वसन (झोपु) योजनेच्या संदर्भात मुंबई उच्च न्यायालयाचे गिरीश कुलकर्णी आणि जितेंद्र जैन यांच्या खंडपीठाने झोपडपट्टी विकास प्राधिकरणाने दिलेला पुनर्वसनाचा आदेश बेकायदा असल्याचा निकाल दिला आहे.

झोपडपट्टी रहिवाशांची सहकारी संस्था, त्यांनी निवडलेली खासगी विकसक कंपनी यांचे प्रयत्न म्हणजे झोपडपट्टी पुनर्विकासाच्या नावाखाली खासगी विकसकाने जमीन हडपण्याचा प्रयत्न केल्याचे हे उत्तम प्रकरण असल्याचे न्यायाधीशांनी न्यायपत्रात नमूद केले आहे. झोपडपट्टीचे शहर म्हणून मुंबईची जगभर ओळख झाली असल्याचे ताशेरे उच्च न्यायालयाने ‘झोपु’वर ओढले आणि निकालपत्रात योजनेचा पुनर्विचार करण्याची सूचना केली आहे.

त्याव्यतिरिक्त खासगी विकसकांच्या सहाय्याने झोपडपट्टी पुनर्विकास करण्याच्या धोरणावर, त्यातील झोपडपट्टीवासीयांना मोफत घरे देण्याच्या धोरणाचा पुनर्विचार करण्याबाबत सुचविले आहे. त्याही पुढे जाऊन ‘मुंबईमधील झोपडपट्ट्यांचा विकास म्हणजे एक दुःखद कहाणी’ असल्याचे न्यायाधीशांनी म्हटले आहे.

साठ वर्षे कोणत्याही शासकीय परवानगीशिवाय मुंबईमधील मोकळ्या खासगी-सार्वजनिक जमिनींवर झोपडपट्ट्या उभ्या राहू लागल्या होत्या. तकलादू सामान वापरून दाटीवाटीने बांधलेल्या लहान, अंधाऱ्या खोल्या, अरुंद बोळ, पाणी-सांडपाणी व्यवस्थेचा अभाव, मोकळ्या जागांचा आणि नागरी सुविधांचा अभाव असणाऱ्या बकाल वस्त्या म्हणजे झोपडपट्ट्या.

१९९६ नंतर अशा वस्त्यांच्या पुनर्विकासासाठी सरकारने झोपडपट्टी पुनर्वसन कायदा केला. त्यासाठी विशेष झोपडपट्टी पुनर्विकास प्राधिकरण स्थापन केले. प्राधिकरणाच्या परवानगीने, झोपडपट्टी रहिवाशांच्या संमतीने निवडलेल्या खासगी विकसकांनी सिमेंट काँक्रीटच्या, १०० वर्षे टिकू शकतील अशा पक्क्या इमारती बांधायला सुरुवात केली. जास्तीत जास्त घरे बांधण्यासाठी दाटीवाटीने उंच इमारती उभ्या केल्या.

अशा घरांमधील हवा, उजेड, इमारतींमधील मोकळ्या जागा, पाणी-सांडपाणी, अग्निशमन, सुरक्षा अशा संबंधात मोठ्या तडजोडी केल्या. त्यामुळे पुनर्वसन झालेल्या इमारतींमधील बहुसंख्य नागरिक आजही झोपडपट्टीसदृश परिसरातच राहताना दिसत आहेत. वेगळ्या प्रकारच्या झोपडपट्ट्याच तयार झाल्यामुळे मुंबई झोपडपट्टीमुक्त होण्याची आशा मावळली आहे.

अशा पुनर्वसन योजनांना ‘झोपडपट्टी हमी योजना’ म्हणायला पाहिजे. कारण त्यातून नागरिकांना आणि त्यांच्या पुढील पिढ्यांनाही आयुष्यमान कमी होण्याची हमीच दिली जात आहे. प्राधिकरणाचेही नाव बदलून ‘झोपडपट्टी निर्माण प्राधिकरण’ असे केले पाहिजे!

अशा या नव्या झोपडपट्टी निर्माणाची सुरुवात कशी झाली ते बघूया. १९९०च्या मध्यावर महाराष्ट्रामध्ये शिवसेनेचे सरकार विराजमान झाले होते. तेव्हा बाळासाहेब ठाकरे यांच्याकडे कोणतेही राजकीय वा प्रशासकीय पद नसताना त्यांचा सरकारी धोरणांवर रिमोट कंट्रोल असे. त्या वेळी एका कंत्राटदाराने त्यांच्यापुढे मोफत घरांची कल्पना मांडली.

झोपडवस्ती रहिवाशांना पक्की मोठी आणि फुकट घरे, श्रीमंतासाठीही तेथे आलिशान घरे आणि विकसकांना आर्थिक नफा अशी सर्वांनाच फायदेशीर ठरणारी योजना त्यांना आकर्षक वाटली. प्रशासकीय अधिकाऱ्यांचे आक्षेप डावलून विकसकांनी मांडलेल्या प्रस्तावानुसार झोपडपट्टी पुनर्वसन धोरण तयार झाले.

झोपडपट्टीतील प्रत्येक रहिवाशाला सरकारने मालकी हक्काच्या मोफत घराचे आश्वासन दिले. त्याचबरोबर इमारतींच्या भविष्यातील देखभाल-दुरुस्तीची रक्कम सहकारी गृह संस्थेच्या बँक खात्यामध्ये जमा करण्याची तरतूद केली. त्यामुळे या धोरणामागील खरी प्रेरणा आर्थिक होती हे लक्षात घ्यायला पाहिजे.

शिवाय या मोफत घराची दहा वर्षांनी बाजारभावाने विक्री करण्याची मुभा रहिवाशाला दिली. त्यातून बांधकाम आणि जमिनीची किंमतही वसूल करण्याचा हक्क रहिवाशांना मिळाला आहे! मोफत घरांच्या विक्रीची अशी मुभा म्हणजे रहिवाशांवर शासनाने केलेला धनवर्षावच म्हणायला हवा!

वास्तवात बघता गेली पंचवीस वर्षे झोपडपट्टी पुनर्विकास प्राधिकरण हे झोपडपट्ट्या असलेल्या खासगी आणि सरकारी जमिनी विकसकांना ताब्यात देण्याचे काम करीत आहे. (वांद्र्यातील माऊंट मेरी ट्रस्टच्या संबंधात न्यायालयाने तेच अधोरेखित केले आहे.) झोपडपट्टी असलेल्या जमिनीवर एका कोपऱ्यात रहिवाशांसाठी पक्क्या, उंच इमारतीमध्ये घरे बांधून दिल्यावर उरलेली जमीन पैसे मोजून आलिशान घरे विकत घेणाऱ्या ग्राहकांसाठी मोकळी करून घेतली जाते.

अशा घरांच्या विक्रीमधून मोफत घरांच्या बांधकामाचा खर्च तर भरून येतोच; शिवाय विकसकाला त्यावर घसघशीत नफाही मिळतो. हे सर्व सहजपणे साध्य करण्यासाठी झोपडवस्तीमधील रहिवाशांना पुनर्विकसित इमारतींमध्ये किमान आकाराची घरे तसेच त्याखालील जमिनीचा विनामोबदला ताबा दिला जातो; परंतु अशा घरांमध्ये पुरेसा उजेड आणि खेळती हवा असावी, मुलांसाठी खेळाच्या आणि नागरिकांसाठी करमणुकीच्या जागा असाव्यात, याचे आश्वासन दिले जात नाही.

अशा प्रकारे अल्प उत्पन्न गटातील नागरिकांसाठी असलेल्या इमारती दाटीवाटीने उभ्या करून जास्तीत जास्त जमिनी आलिशान घरांच्या इमारतींसाठी उपलब्ध करून दिल्या जातात. परिणामी आडव्या झोपडपट्ट्यांच्या जागी उंच इमारतींच्या दाटीवाटीच्या वस्त्या तयार झाल्या आहेत.

तांत्रिक दृष्टीने बघता बेकायदेशीर रहिवाशाला किमान आकाराचे मोफत घर देण्याची हमी दिल्यामुळे लहान; पण कायदेशीर घरांमध्ये राहणाऱ्या रहिवाशांनाही तशीच हमी असावी, अशी मागणी पुढे आली. तेव्हा मुळातल्या अनधिकृत झोपडपट्ट्यांच्या मोफत घराच्या धोरणाबरोबरच अधिकृत, उपकरप्राप्त चाळी आणि इमारतींसाठी शासनाने तसेच धोरण आखले.

याचा अनपेक्षित मोठा फायदा झाला तो पक्की बांधकामे आणि संख्येने कमी असलेल्या निवासी मालमत्तांना. मुंबईमधील पक्क्या, अधिकृत मालमत्ता पाडून तेथे विकसकांनी नवीन टोलेजंग इमारतीमध्ये आलिशान घरांच्या इमारती बांधायला सुरुवात केली. या धोरणांचे विकसकांनी सहर्ष स्वागत केले. सुरुवातीचा काही काळ या धोरणाला खूप मोठे यश मिळालेले दिसले. उदाहरणार्थ, ताडदेव येथील इंपिरिअल टॉवर्सची वसाहत.

तेथे झोपडवस्तीने व्यापलेला जमिनीचा भूखंड मोठा होता. त्यातील रहिवाशांची संख्याही फार नव्हती. त्यामुळे त्यांच्यासाठी एका कोपऱ्यात इमारत बांधून दिल्यानंतर विकसकाला मोठा भूखंड मोकळा करून घेता आला. त्यावर आलिशान घरांसाठी दोन ६० मजली इमारती बांधून मोठा नफा कमावता आला. या योजनेच्या यशामुळे, विशेषतः त्यामधून विकसकाला मिळालेल्या भल्यामोठ्या नफ्यामुळे फुकट घरांच्या धोरणाला एकप्रकारे बळ मिळाले.

असाच नफा सर्व झोपडवस्त्यांच्या पुनर्विकासातून मिळेल, अशी सर्वांचीच समजूत होऊ लागली. सुरुवातीच्या काही योजनांमध्ये काहींना फुकट घरे मिळाली. त्यामुळे अल्प उत्पन्न असणाऱ्यांच्या झोपडपट्ट्या, चाळी, जुन्या इमारतींमधील रहिवासी अशा सर्व लोकांच्या मानसिकतेमध्येच आता बदल झाला आहे. अनधिकृत आणि अधिकृत इमारतींमधील सर्व रहिवाशांनाही पुनर्विकास योजना म्हणजे मोफत, मोठे घर मिळवण्याचा हा हक्क वाटू लागला आहे!

अशा मोफत घराच्या धोरणामुळे शासन आणि पुनर्विकासाच्या प्रतीक्षेमधील नागरिक एका कोंडीमध्ये सापडले आहे. या धोरणाने निर्माण केलेल्या अपेक्षांच्या फुग्यातील हवा निघून जात असल्याचे दिसू लागले आहे. झोपु योजनांमधून दहा वर्षांत १० लाख घरे तयार होतील, असे सांगितले गेले होते. प्रत्यक्षात गेल्या २५ वर्षांत जेमतेम तीन लाख घरे बांधून झाली आहेत.

२००० झोपु योजनांना आणि १००० जुन्या चाळी व भाड्याच्या इमारतींच्या पुनर्विकास योजनांना शासनाची परवानगी मिळालेली असूनही जेमतेम २५ ते ३० टक्के योजनांचे बांधकाम सुरू झाले आहे. अनेक बांधकामे अर्धवट स्थितीत आहेत किंवा संथ गतीने सुरू आहेत.

अनेक योजनांमधील रहिवाशांनी जुनी घरे रिकामी करून दिली असली, तरी विकसक घरांची बांधकामे करू शकत नसल्याची अनेक उदाहरणे आहेत; तरीही लोकांच्या मनात मोफत घरांची आशा आहे. वास्तवात हे धोरण अव्यवहार्य असल्याची स्पष्ट जाणीव मुंबईमधील प्रशासकीय अधिकारी, नगररचनाकारांना आणि अर्थतज्ज्ञांना आहे; परंतु सरकारच्या पुनर्वसन धोरणावरील नागरिकांचा विश्वास दूर होण्याची शक्यता दिसत नाही. मोफत घरांचे आश्वासन पुरे होत नसल्याने सरकार एका कोंडीत सापडले आहे.

त्यातून सुटका करून घेणे सरकारला अशक्य आहे; तरीदेखील या कोंडीतून काही मार्ग काढणे आवश्यक आहे. त्यावर मोफत घरांच्या प्रतीक्षेत असलेल्यांसाठी समांतर अशी कमी किमतीची, परवडणाऱ्या घरांची योजना आखणे हा एक पर्याय आहे, असे वाटते. परवडणारी नवीन घरे उपलब्ध करून द्यायची असतील, तर त्यांच्या हिशेबातून जमिनीची किंमत आणि त्यावरचा नफा शासनाला विसरावा लागेल.

वापरात नसलेल्या जमिनींवर झोपडपट्ट्यांची झालेली वाढ जेव्हा खपवून घेतली जात होती तेव्हा त्या जमिनीला बाजारात काही मागणी आणि किंमतही नव्हती; परंतु आता सभोवताली शहर वाढल्यामुळे जमिनीला मोठी किंमत आली आहे. त्यामुळेच विकसकांकडून प्राधिकरणाच्या मदतीने झोपडपट्ट्यांच्या जमिनी ताब्यात घेऊन, मोकळ्या करून त्यातून नफा मिळविण्याचे प्रयत्न होत आहेत.

काही दशकांपूर्वी घरे मिळविण्याचा कोणताच पर्याय उपलब्ध नसल्यामुळे झोपडवस्त्या उभ्या राहिल्या होत्या. अशा वस्त्यांमध्ये काही संघटित; परंतु बरेचसे असंघटित क्षेत्रामध्ये काम करणारे गरीब लोक राहत होते. त्यामुळेच त्या जमिनी एक प्रकारे अल्प उत्पन्न असणाऱ्या लोकांच्या घरासाठी आपोआपच राखीव झाल्या होत्या. म्हणूनच अशा जमिनींवरचा रहिवाशांचा हक्क मान्य करून त्या जमिनी कायमसाठी गरिबांच्या घरांसाठी राखीव आहेत, असे मानले पाहिजे. शासनाने ते कायदेशीरपणे मान्य करून योजना आखल्या पहिजेत.

सध्याच्या सर्व झोपडवस्त्यांच्या ठिकाणी मूलभूत सामाजिक सेवा, शाळा, खेळाची मैदाने, उद्याने यांचा अभाव असतो. तेथील लोकघनतेचे प्रमाण जगात कोठेही नसेल इतके जास्त असते. अशा ठिकाणी मध्यम उंचीच्या इमारती, त्यात किमान आकाराची घरे आणि पुरेशा सामाजिक सोयी असलेल्या वस्त्या निर्माण करण्याचे नियोजन करून सर्वांना सामावून घेता येणे शक्य आहे.

तरीसुद्धा सर्व इमारती बांधण्यासाठी पैसे कोठून उभे करायचे आणि अशा वस्त्या अल्प उत्पन्न असणाऱ्या रहिवाशांना परवडणाऱ्या किमतीत कशा उपलब्ध करून द्यायच्या, असे काही प्रश्न उभे राहतील. ते कसे सोडवायचे हे समजावून देण्यासाठी वेगळा, विस्तृत लेख लिहावा लागेल; परंतु त्यासाठी सर्वात आधी झोपडपट्ट्यांच्या जमिनी सरकारला आणि विकसकांना फायदा मिळवून देण्यासाठी नाहीत, हे तत्त्व मान्य करावे लागेल.

झोपडपट्ट्यांच्या जमिनी अल्प उत्पन्न असणाऱ्या लोकांसाठी राखीव कराव्या लागतील. त्यांचा पुनर्विकास करताना सध्यापेक्षा जास्त लोकसंख्या वाढविणे टाळले पाहिजे. शिवाय नागरी विकासाच्या नियमात केलेले घातक बदल रद्द केले पाहिजेत. अशा प्रकारे धोरण आखले तरच आपल्याला मुंबई महानगर सर्व नागरिकांना जगण्यासाठी आरोग्यपूर्ण करता येईल.

अन्यथा सध्याचे झोपु धोरण तसेच चालू ठेवले, तर त्यासाठी धारावीसारख्या अवाजवी प्रकल्पाला मान्यता द्यावी लागेल. म्हणूनच शासनाने आता प्राधान्याने पन्नास लाख लोकांच्या आयुष्याचा आणि त्यांच्या यापुढील पिढ्यांच्या जीवनाचा विचार केला पाहिजे. भारताची आर्थिक प्रगती होत असताना मुंबईच्या नागरिकांना कायमचे उंच इमारतींच्या, दाटीवाटीने बांधलेल्या झोपडवस्त्यांमध्ये डांबायचे नसेल, तर असा वेगळा विचार करणे आवश्यक आहे.

sulakshana.mahajan@gmail.com

(सुलक्षणा महाजन वास्तू आणि नगर रचनाकार आहेत. शिरीष पटेल हे सुप्रसिद्ध इंजिनिअर आणि नगररचनाकार आहेत.)