गृह कर्जदारांना व्याजलाभ.... (दिलीप सातभाई)

रिझर्व्ह बँकेनं गृह कर्जाच्या धोरणात मूलभूत बदल करून त्याची जोखीम मोजण्याची पद्धत बदलली आहे. त्यामुळं बँकांकडं निधी उपलब्ध होणार असून, गृह कर्ज घेणाऱ्यांना कमी व्याजदर आकारणं शक्य होणार आहे. मोठी कर्जं घेणाऱ्या कर्जदारांना व्याजदरात १-२ टक्के कपात झाली तरी मोठा लभा होतो, त्यामुळं रिझर्व्ह बँकेचा निर्णय गृह कर्ज घेणाऱ्यांसाठी दिवाळीआधी दिवाळी साजरी करण्यासारखा ठरेल.

सामान्य नागरिकांची महत्त्वाची गरज म्हणजे अन्न, वस्त्र आणि निवाऱ्याची! आपल्या देशात लोकसंख्येच्या प्रमाणात घरांचा तुटवडा असणं ही राष्ट्रीय समस्या असली, तरी केंद्र सरकारनं नागरिकांची ही मूलभूत गरज लक्षात घेऊन वर्ष २०१५ ते २२ या कालावधीत देशातील सर्वाधिक नागरिकांची घरं असावीत या संकल्पनेतून दोन कोटी घरं बांधण्यासाठी अर्थसाहाय्य करण्याचा मनोदय व्यक्त केला आहे व त्यास उत्तम प्रतिसादही मिळाला आहे. कोणत्याही घराच्या प्रकल्पातून घर घेणाऱ्या सक्षम व्यक्तीस कर्ज देणं सरकारनं बँकांवर बंधनकारक केलं आहे, तर अर्थमंत्री निर्मला सीतारामन यांनी प्राप्तिकर कायद्यात बदल करून घर खरेदीदारांसाठी कर्जाबरोबर काही आकर्षक सवलतीही घोषित केल्या आहेत. घरातील प्रत्येक व्यक्तीला, विशेषतः महिलेला स्वतःच्या मालकीचं घर असावं असं वाटणाऱ्या तिच्या कुटुंबाच्या स्वप्नाची पूर्तता या निर्णयानं साकार होणार असल्यानं गृहकर्ज घेत असताना होणाऱ्या नवीन आर्थिक बदलांकडं लक्ष ठेवणं व्यवहार्य ठरावं.

रिझर्व्ह बँकेचा महत्त्वपूर्ण निर्णय
कोरोनासारख्या महामारीनं निर्माण केलेल्या असामान्य परिस्थितीत घर खरेदी व बांधणीला अधिक प्रोत्साहन देण्याच्या उद्देशानं, तसंच ढेपाळलेल्या बांधकाम क्षेत्रास ऊर्जा देण्याच्या प्रयत्नातून काही पावलं उचलली गेली आहेत. ज्या नागरिकांकडं घर खरेदीसाठी पुरेसं भांडवल नाही, त्यांना परवडणाऱ्या कमी दरात कर्जरूपानं वित्तीय पुरवठा करण्याची गरज लक्षात घेऊन, केंद्र सरकारनं रिझर्व्ह बँकेला वित्तीय पुरवठा उपलब्ध करून देण्याविषयी धोरणात्मक उपयुक्त कर्ज योजना आखण्याचं नियोजन करण्यास सांगितलं होतं. स्वस्त व माफक व्याजदर असणारं गृहकर्ज देण्याच्या उद्देशानं रिझर्व्ह बँक ऑफ इंडियानं पुढील तीन महिन्यांच्या आर्थिक धोरणाची रूपरेषा स्पष्ट करताना, जारी केलेल्या विकास आणि नियामक धोरणांवरील निवेदनात म्हटलं आहे, की जोखीम व्यवस्थापनाच्या उपरोक्त निर्दिष्ट केलेल्या उद्देशाअंतर्गत तर्कसंगत परिस्थितीनिहाय उदारीकरण केलं जाणार आहे व त्यानुसार बँकांना सक्तीनं पाळावं लागणारं पतजोखमीचं तत्त्व शिथिल करून बँकांना आता कर्जदर निश्चिती करता येणार आहे. यासाठी रिझर्व्ह बँकेच्या मार्गदर्शक नियमांत बदल करण्यात आला असून, आता फक्त ‘कर्ज ते मालमत्ता मूल्य’ (एलटीव्ही)च्या आधारे नवं गृहकर्ज मंजूर करण्याचं धोरण ३१ मार्च २०२१ पर्यंत राबविण्यात येणार आहे. त्यासाठी बँकांची ‘पतजोखीम’ कमी करण्याचा धोरणात्मक निर्णय घेतल्यानं सर्व बँकांकडं मोठ्या प्रमाणावर भांडवल उपलब्ध होणार असल्यानं कर्जाचे दर कमी होतील अशी रिझर्व्ह बँकेची रास्त अपेक्षा आहे. आर्थिक पुरवठा वाढल्यानं व्याजदर कमी होतील या अर्थशास्त्रीय सिद्धांतानुसार ते तंतोतंत बरोबरदेखील आहे. ‘गृहकर्जावरील पतजोखीम कमी करणं’ आणि ‘गृहकर्जांच्या जोखमींना केवळ कर्ज-मालमता मूल्याशी जोडणं’ हे निश्चितच रिझर्व्ह बँकेचं स्वागतार्ह पाऊल आहे. त्यामुळं बँका वैयक्तिक गृहनिर्माण संस्थांना/व्यक्तींना अधिक कर्ज देण्यास प्रोत्साहित होतील व आर्थिक जोखमीच्या शिस्तीमुळं येणारा त्यांच्या ताळेबंदांवरील ताण कमी होईल व सध्याच्या कोरोना महामारीनं निर्माण झालेल्या असामान्य आव्हानात्मक काळात क्षीण होत असलेल्या अर्थव्यवस्थेला हातभार लावण्यासाठी बँका सक्षम राहून गृहकर्जं प्रदान करून राष्ट्रहित साधू शकतील. बांधकाम क्षेत्राला अप्रत्यक्ष कर्ज देऊन कमी कराव्या लागणाऱ्या पतजोखीम तरतुदीचा निश्चितच आर्थिक फायदा होईल, ज्यामुळं बँकांना कर्जदारांना कमी व्याजदरानं कर्ज देण्याचा उद्देश सफल होईल.

‘एलटीव्ही’ टक्केवारी महत्त्वाची
रिझर्व्ह बँकेच्या आर्थिक धोरणविषयक समितीच्या नवीन धोरणानुसार नवीन गृहकर्जं आता फक्त एलटीव्ही टक्केवारीवर आधारित राहणार असल्याचं स्पष्ट झालं आहे. एलटीव्ही टक्केवारी म्हणजे नक्की काय, असा प्रश्न सामान्य व्यक्तीस नक्कीच पडेल. एलटीव्ही म्हणजे 'लोन टू व्हॅल्यू' रेशो. याचा अर्थ म्हणजे, जेवढं कर्ज घेतलं असेल, त्या कर्जाचा घराच्या किमतीशी असणारा संबंध टक्केवारीत मोजला जातो. उदाहरणार्थ : एखाद्या व्यक्तीनं एक कोटी किमतीचं घर घेताना सत्तर लाखांचं कर्ज घेतलं, तर कर्जाची टक्केवारी सत्तर टक्के होईल. या टक्केवारीलाच ‘एलटीव्ही रेशो’ म्हणतात. ३१ मार्च २०२१ पर्यंत याच निकषावर आता गृहकर्ज मंजूर केलं जाणार आहे. हा महत्त्वाचा बदल ठरावा. अशा प्रकारचे गृहकर्जं एलटीव्ही टक्केवारीच्या आधारे मंजूर करण्याचे निर्णय विदेशांतही करण्यात आलेले आहेत. तथापि, भारतातील निर्णय अतिमोठ्या जोखमीचे नाहीत हे महत्त्वाचं..! अमेरिकेमध्ये खासगी बँका एलटीव्ही रेशो ८० टक्के ठेवून कर्जं देतात; परंतु तेथील मोठ्या बँका घराच्या किमतीच्या केवळ तीन टक्के गुंतवणुकीच्या आधारे तीस वर्षांच्या दीर्घ मुदतीचं कर्ज एलटीव्ही रेशो ९७ टक्के ठेवून देतात, हे वैशिष्ट्य आहे व हे एकमेव कारण आहे, की त्यामुळं अमेरिकेत घरांचा तुटवडा कधीही आढळला नाही. ऑस्ट्रेलियामध्ये गृह कर्जासाठी कर्जदाराच्या उत्पन्नावर आधारित एलटीव्ही रेशो ६० टक्के ते ९५ टक्के असतो, तर कर्जास जामीनदार असेल तर एलटीव्ही रेशो १०० टक्केदेखील असतो. न्यूझीलंडमध्ये एलटीव्ही रेशो ६० टक्के ते ९० टक्के आहे व तिथं बहुतेकांच्या मालकीची घरं आहेत, तर इंग्लंडमध्ये गृहकर्ज एलटीव्ही रेशो ७५ टक्केपासून १२५ टक्के आहे व हा जगातील एकमेव देश असा आहे, की एलटीव्ही रेशो शंभरपेक्षा अधिक आहे. तरीही नागरिक भाड्याच्या घरात रहाणं पसंत करतात, ही तिथली विशेषता आहे. थोडक्यात, रिझर्व्ह बँकेचा एलटीव्ही रेशोच्या आधारे गृहकर्ज देण्याचा निर्णय योग्य व व्यवहार्य आहे म्हणून स्वागतार्ह आहे आणि तो कोणतीही मोठी जोखीम न घेता सामन्यांचे घर खरेदीचे प्रश्न सोडवणारा आहे.

नेमका काय बदल होईल
सध्या एलटीव्ही ८० टक्के किंवा त्यापेक्षा कमी असेल, तर अशा प्रकारच्या कर्जाची पतजोखीम कर्जाच्या ३५ टक्के धरली जाते व पतजोखमीइतकं म्हणजे ३५ टक्के भांडवल बँकांना बाजूला राखून ठेवावं लागतं, तर एलटीव्ही ८० टक्क्यांपेक्षा जास्त असेल; परंतु ९० टक्क्यांपेक्षा कमी असेल, तर अशा प्रकारच्या कर्जाची पतजोखीम कर्जाच्या ५० टक्के धरली जाते व पतजोखमीइतकं म्हणजे ५० टक्के भांडवल बँकांना बाजूला राखून ठेवावं लागतं. आता रिझर्व्ह बँकेनं सर्व प्रकारच्या उपरोक्त निर्दिष्ट केलेल्या गृहकर्जांना ५० टक्केऐवजी ३५ टक्के पतजोखीम मानण्यास सरसकट परवानगी दिल्यानं बँकांकडं मोठ्या प्रमाणात पैसे उपलब्ध होणार असल्यानं गृह निर्माण कर्जावरील व्याजदर कमी होणं शक्य आहे. यामुळं बांधकाम विभाग क्षेत्रातील कर्जाला चालना मिळेल, अशी खात्री रिझर्व्ह बँकेनं व्यक्त केली आहे. ही माहिती तक्त्याद्वारेदेखील विशद करता येईल

मुद्रांक शुल्कातील सवलत
महाराष्ट्रातील बांधकाम क्षेत्रास भरीव उठाव यावा म्हणून ३१ डिसेंबरपर्यंत घर खरेदीदारास ५ टक्क्यांऐवजी आता दोन टक्केच मुद्रांक शुल्क द्यावं लागणार आहे, तर १ जानेवारी ते ३१ मार्च २०२१ पर्यंत खरेदी करणाऱ्यास ३ टक्के मुद्रांक शुल्क द्यावं लागणार आहे. हा सर्वांत मोठा आर्थिक फायदा ठरावा.

प्राप्तिकर कायद्यातील फायदे
सध्या खरेदी केलेल्या व राहण्यासाठी वापरल्या जाणाऱ्या घरासाठी घेतलेल्या गृहकर्जावर दिलं जाणारं व्याज, जर दोन लाख रुपयांपेक्षा कमी असेल, तर व्याजाची सर्व रक्कम उत्पन्नातून वजावटीसाठी पात्र होते, जर व्याजाची रक्कम दोन लाख रुपयांपेक्षा अधिक असेल, तर दोन लाख रुपयांइतकी रक्कम उत्पन्नातून वजावटीसाठी प्राप्तिकर कायदा १९६१ मधील कलम २४ अंतर्गत घरापासून मिळणाऱ्या उत्पन्नातून वजा केली जाते. परवडणाऱ्या किंवा माफक किमतीच्या निवासी मालमत्तेसाठी गृह कर्जावरील व्याजदरात दीड लाख रुपयांची सध्याच्या तरतुदी व्यतिरिक्त अन्य उत्पन्नातून वजावट देण्याची तरतूद आहे. या समाविष्ट केलेल्या अतिरिक्त दीड लाख रुपयांची उत्पन्नातून मिळणारी वजावट कलम २४ ऐवजी कलम ८० ईईए अंतर्गत ढोबळ उत्पन्नातून वजावट मिळण्यासाठी पात्र आहे. त्यामुळं करदात्यास व्याजामुळं होणारी उत्पन्नातील एकूण उपलब्ध होणारी कपात एका वर्षासाठी साडेतीन लाख रुपये झाली आहे. परंतु, ही वजावट मिळण्यासाठी किमान काही अटींची पूर्तता होणं आवश्यक आहे, याची माहिती असणं आवश्यक आहे. पहिली म्हणजे, सदर अतिरिक्त दीड लाख रुपयांची वजावट कलम ८० ईईए अंतर्गत मिळणार असल्यानं सदर अतिरिक्त व्याजाच्या रकमेची वजावट घेऊन जर एकूण करपात्र उत्पन्न, उणे उत्पन्न आल्यास सदर नुकसान पुढे ओढता येणार नाही. याखेरीज सदर घर वित्तीय संस्थांकडूनच कर्ज काढून १ एप्रिल २०१९ ते ३१ मार्च २०२० या कालावधीतच घेतलं असलं पाहिजे. याचा अर्थ जर घर व कर्ज ३१ मार्च २०१९ अगोदर घेतलं असल्यास करदात्यांस या अतिरिक्त वजावटीचा फायदा विद्यमान कर्जासाठी घेता येणार नाही. घराची किंमत मुद्रांक शुल्क कायद्यानुसार ठरविलेल्या रेकनरप्रमाणे असलेल्या मूल्यानुसार पंचेचाळीस लाख रुपयांपेक्षा अधिक असता कामा नये, ही मूलभूत अट ठरविण्यात आली आहे. मोठी शहरं सोडता इतर ठिकाणी दोन बेड रुम्सची घरं या किमतीत मिळणे शक्य आहे. तथापि, या किमतीपेक्षा अधिक रकमेचं घर घेतल्यास या अतिरिक्त वजावटीचा फायदा मिळणार नाही, असं स्पष्ट करण्यात आलं आहे. काही ठिकाणी घराची किंमत जास्त असूनही कमी दाखविण्याचा प्रयत्न केल्यास हा फायदा मिळणार नाही, हेदेखील अधोरेखित करण्यात आलं आहे. ही वजावट घर खरेदीदार पाहिल्यांदाच घेत असल्यासच मिळेल, असं स्पष्ट केलं आहे. जर अगोदर एखादं घर देशात कोठेही खरेदी केलं असेल किंवा आनुवंशिकतेने नावावर आलं असेल व घर खरेदीवरील ‘कर्ज मंजुरीच्या’वेळी ज्यांचं स्वतःच्या मालकीचं एक जरी घर असेल (बक्षिसाद्वारे), तर ही वजावट मिळणार नाही. थोडक्यात, ज्यांच्याकडं स्वतःच्या मालकीचं एकही घर नसेल, अशा करदात्यांना ही उत्पन्नातून वजावट मिळेल हे नक्की. कलम ८० ईईए अंतर्गत जर या व्याजाच्या रकमेची उत्पन्नातून वजावट घेतली असेल, तर इतर कोणत्याही उत्पन्नाच्या मथळ्याखाली प्राप्तिकर कायद्याच्या इतर कोणत्याही कलमाच्या अंतर्गत या व्याजाच्या रकमेची वजावट मिळणार नाही, असं स्पष्ट केलं आहे. याचा अर्थ असा, की कलम ८० ईईए अंतर्गत वजावट घेतलेल्या त्याच व्याजाची रक्कम पुन्हा कलम २४ अंतर्गत वजावटीसाठी दुसऱ्यांदा उपलब्ध होणार नाही. तथापि कायद्यानं ठरवून दिलेल्या मर्यादेअंतर्गत दोन्ही कलमाअंतर्गत ही पात्र वजावट घेता येईल असा अर्थ निघू शकतो. उदाहरणार्थ : परवडणाऱ्या घराच्या खरेदीवर, एखाद्या व्यक्तीनं कोणत्याही वित्तीय संस्थेकडून कर्ज घेतल्यास प्राप्तिकर कायद्याच्या कलम २४ अंतर्गत दोन लाख रुपये व कलम ८० ईईएच्या अंतर्गत दीड लाख रुपयांची अतिरिक्त व्याजाची उत्पन्नातून वजावट मिळू शकते. म्हणूनच, सन २०१९-२० मध्ये कर्ज घेतल्यास; परंतु दीड लाख रुपयांपेक्षा जास्त व्याज झाल्यास, दोन्ही कलम २४ आणि कलम ८० ईईएच्या अंतर्गत लाभ मिळवू शकतात आणि एकूण उत्पन्नातून वजावट साडेतीन लाख रुपयांपर्यंत घेऊ शकतात. कमावत्या दोघांच्या नावे घर घेतल्यास ही सवलत दुप्पट होईल. पूर्णत्व आलेल्या घरावर वस्तू सेवा कर लागणार नाही हा महत्त्वाचा फायदा ठरावा.

सारांश : एलटीव्ही रेशोवर आधारित असलेला गृह कर्ज वाटपाचा निर्णय समतोल आहे. यामुळं मोठ्या कर्जदारांचा, म्हणजे ज्या व्यक्ती ७५ लाख रुपयांच्यापेक्षा अधिक कर्ज घेतील त्यांना पूर्वीपेक्षा कमी दरानं व्याज लागणार असल्यानं त्यांचा नक्कीच फायदा होणार आहे. पूर्वी परवडणाऱ्या १२ लाखांच्या कर्जावर २.६७ लाख रुपये सबसिडी मिळणार असल्यानं लहान कर्ज घेणाऱ्याचा फायदा केंद्र सरकारनं करून दिलेला आहे व आता एलटीव्ही रेशो आधारित कर्ज वाटप होणार असल्यानं एकंदर व्याज दर कमी होऊन मोठ्या रकमेची कर्जं घेणाऱ्यांचा फायदा होणार आहे व त्यामुळं सुस्त झालेल्या बांधकाम क्षेत्राला सुगीचे दिवस आल्याशिवाय राहणार नाहीत, इतका हा रिझर्व्ह बँकेचा महत्त्वाचा निर्णय आहे, हे मात्र नक्की.